勸貝殼做好中介生意，去開發(fā)房地產(chǎn)真的“很燙”快訊
?3月中旬，貝殼發(fā)布了2023年財報，全年總交易額高達(dá)3.14萬億元，實(shí)現(xiàn)營收777.77億元，同比增長28.2%；實(shí)現(xiàn)凈利潤58.83億元，同比增長524.45%。
文｜蔡小議
3月中旬，貝殼發(fā)布了2023年財報，全年總交易額高達(dá)3.14萬億元，實(shí)現(xiàn)營收777.77億元，同比增長28.2%；實(shí)現(xiàn)凈利潤58.83億元，同比增長524.45%。
不得不說，貝殼交出了一份讓人驚訝的成績單！驚訝點(diǎn)有二。
驚訝一，去年以來，房地產(chǎn)市場并沒有迎來想象中復(fù)蘇，曾經(jīng)的千億、萬億房企也難逃違約、暴雷的窘境，在這樣艱難的大環(huán)境下，貝殼2023年的營收、凈利潤雙增，確實(shí)很亮眼！
驚訝二，從凈虧損14億到凈盈利59億（調(diào)整前），貝殼只用了一年的時間！可謂是使出了“洪荒之力”。
對于貝殼的亮眼成績，一切都有跡可循。
首先從大環(huán)境方面看，在目前的市場行情，傳統(tǒng)開發(fā)商對銷售渠道的依賴程度加大，給了貝殼實(shí)現(xiàn)增長的空間。貝殼方面的數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的20個高線城市中，開發(fā)商與渠道合作的項(xiàng)目占比在2023年下半年達(dá)到82%，較上半年提升11個百分點(diǎn)。
再就是，據(jù)貝殼的財報顯示，二手房業(yè)務(wù)的營收在保持增長狀態(tài)。
為了增加二手房的成交量，貝殼開始試點(diǎn)了對平臺站內(nèi)流量商業(yè)變現(xiàn)。據(jù)公開資料顯示，2020年起，貝殼開始以廈門為試點(diǎn)，推行“好贊”服務(wù)，后逐漸向全國推行。“好贊服務(wù)”即對賣家加收一定的服務(wù)費(fèi)，增加其房屋在平臺的曝光，以此來推動客戶更快成交。
貝殼財報中，家居裝修業(yè)務(wù)也表現(xiàn)不錯。2021年，深耕東部省份的整裝企業(yè)圣都被貝殼收購，成為貝殼旗下被單列的主營業(yè)務(wù)，在貝殼平臺賦能之下，開始重點(diǎn)發(fā)力。在2022年，家居裝修業(yè)務(wù)就實(shí)現(xiàn)了50.47億元營收，到了2023年營收翻倍，達(dá)到了108.50億元。
但是值得注意的是，裝修房子，硬件設(shè)施、建筑材料等方方面面標(biāo)準(zhǔn)繁多，工序繁瑣，工期較長，所以這方面業(yè)務(wù)比較容易產(chǎn)生業(yè)主投訴等負(fù)面事件，會對貝殼整體品牌的美譽(yù)度帶來不利影響。
一直處于下游環(huán)節(jié)的貝殼，其實(shí)還不止進(jìn)軍家居裝修業(yè)務(wù)，就算是體系極其復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，它也敢邁出沖鋒號角！
幾天前，北京順義新城23街區(qū)空港六期地塊開拍，吸引了37家開發(fā)商參拍，開發(fā)商有中鐵、中鐵建、建工、保利、首開、金茂、中海等。在一眾強(qiáng)勢的國央企名單中，最引人注目的一個名字是貝好家置業(yè)。其最終唯一股東是——貝殼找房。
有媒體關(guān)注到，實(shí)際上在這次北京公開亮相之前，貝殼已經(jīng)在北京、西安、成都、山西等地完成了具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的公司主體注冊。根據(jù)公開的工商資料信息，從去年下半年開始，貝好家已開始以合作的方式在部分地區(qū)運(yùn)作試點(diǎn)。
如今貝殼為什么對于進(jìn)軍上游地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信心滿滿呢？
《豹變》認(rèn)為，貝殼目前有相當(dāng)龐大的客戶數(shù)據(jù)庫、整裝團(tuán)隊和已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)完善的新房銷售團(tuán)隊，甚至是市面上價格最高的渠道商之一。新房銷售對貝殼本身的業(yè)績貢獻(xiàn)，也早已經(jīng)超過了一半。從主觀上來看，貝殼做房地產(chǎn)開發(fā)并不是個離譜的選擇。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則一語道破貝殼的“小心思”。他認(rèn)為，貝殼是一個現(xiàn)金流比較大的企業(yè)。原來不參與土地競拍是因?yàn)殚_發(fā)商拿重金去砸，他們認(rèn)為有泡沫。現(xiàn)在土地價值在他們眼里出現(xiàn)了一定程度的低估，所以在這個時候愿意進(jìn)入。
不過，李宇嘉也提到了自己的擔(dān)憂。他指出，自身沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是貝殼面臨的一個巨大考驗(yàn)，再就是市場需求瞬息萬變，周邊產(chǎn)品可能出現(xiàn)降價促銷現(xiàn)象，預(yù)期的現(xiàn)金流和盈利能力不一定能實(shí)現(xiàn)。
《好貓財經(jīng)》則一針見血指出：進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)，貝殼在財務(wù)方面其實(shí)是沒有優(yōu)勢可言的！
據(jù)該自媒體詳細(xì)分析，從財務(wù)報表上看，貝殼確實(shí)資金實(shí)力雄厚，賬面常年躺著兩三百億元現(xiàn)金，加上短期理財，可用財務(wù)資源更是高達(dá)600億元。但這建立在貝殼巨額融資，以及部分業(yè)務(wù)資金池的基礎(chǔ)之上。貝殼2020年8月美國上市，募集超過接近150億元，三年疫情與行業(yè)下行，貝殼擴(kuò)張計劃戛然而止。
當(dāng)下的貝殼其實(shí)更需要的是利潤。2020上市當(dāng)年貝殼實(shí)現(xiàn)正向利潤，接下來兩年即陷入虧損，貝殼遭遇利潤恐慌，2023年實(shí)現(xiàn)了歸屬于母公司股東凈利58.8億元。但在很大程度上，貝殼2023年的利潤，是建立在新收購家裝業(yè)務(wù)，以及降本增效、政府補(bǔ)貼、利息收入之上。
俗話說的好！“餓死膽小的，撐死膽大的。”不管是打突圍戰(zhàn)，還是構(gòu)建自身全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，貝殼一切還得從實(shí)現(xiàn)真金白銀的利潤開始做起。房地產(chǎn)開發(fā)這個行當(dāng)要慎之又慎，水真的很深！
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