揭秘融創萬達聯姻5大疑點：萬達或身處“不得已的風險”金融
或許還要再過一段時間，人們才會終于恍然大悟，今天這筆被萬達稱為“震驚世界”的交易，到底是為了什么。
7月10日上午，萬達商業、融創中國聯合發布公告稱，融創以295.75億元收購了13個萬達文旅城的項目股權，并以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店。這次交易的總額達到631.7億元。
見地君認為，這筆交易至少存在五大疑點：
一、萬達為何賣掉最核心的資產？
這筆交易，令見地君想起半年前萬達與富力的合作。
和富力的合作，萬達出地，富力出錢，也保留萬達廣場的品牌，當時見地君撰文分析，萬達廣場的品牌已經形成，而富力剛剛進入購物中心這個領域，又在公寓、寫字樓等方面有成熟的經驗，雙方合作是一個契機的事。
換言之，萬達商業這次出售文旅項目和酒店，似乎跟當初將萬達廣場“剝離”的想法是一脈相承的，目的就是，輕，更輕，最輕。要知道，現在萬達甚至只留下文旅項目的9%的股權，卻可以保留“四個不變”：保留品牌、保留原先的規劃，甚至設計和建造乃至運營都由萬達來，這幾乎與當初富力合作的協議一致。
這對于萬達而言，不僅能繼續將“萬達廣場”、“萬達文旅城”這兩個拳頭產品的品牌牢牢握在自己手里，還能以最小的成本讓其在最大范圍內遍地開花，甚至還能收取管理服務費。這算盤，似乎打得不錯。
但是，半年過去了，萬達和富力的合作，卻沒有了下文，準確說，幾乎沒有再透露任何合作的細節和進度。如果說，當時合作是在回A有望的情況下，欲造概念以在資本市場上贏得聲譽和議價能力，那么如今，在房地產公司IPO幾乎停滯的情況下，萬達商業是否可能通過轉讓名下大部分銷售型物業，來完成“定性”上的完美轉身，即以非房地產公司的身份，來尋求監管部門的“放行”？
畢竟，萬達商業與投資人的對賭期限就快到了：如果從香港退市滿兩年，或2018年8月31日前(以孰晚為準)萬達商業未能在A股上市的話，萬達將以每年8%和10%的單利，回購全部股權。
二、為何是融創？
在富力之前，萬達曾找過另一個合作伙伴，萬科。
和萬科的合作，模式是基本清晰的，萬達投資商業，萬科開發住宅，兩家在各自領域里都是佼佼者，優勢互補，互利共贏，萬達順理成章地進行輕資產轉型，萬科也能拿到優質的土儲，對資本市場而言，這個故事也足夠動聽。
后來合作不了了之。時任萬科總裁的郁亮曾在香港業績會上透露是“因個別商業條款最后沒達成一致”。
見地君從側面打聽到，版本可能是這樣的：萬科對萬達資產評估，遠不及萬達的預期，雙方未能就對價談攏。
相較于萬科而言，融創可能是更爽快的買家。“比如我們并購的一個項目，錢都付清了，但是地價漲了，我們就又付了幾個億過去，這就說明我們真的很厚道。我們凡事都好商量，不會讓別人吃虧。”在對資產估值這件事上，融創似乎更“舍得”。
有人說，萬達賣資產是為了套現、增加流動性、降低負債率，難道融創就不需要嗎？當然是需要的。別看孫宏斌現在對媒體稱，融創用于支付對價全部來自自有資金，到2017年年中賬上趴著900多億現金，但誰會將這么一大筆現金都沉淀在項目上呢？況且，融創資金壓力并不低，據見地君不完全統計，融創今年以來已經耗資近1200億元在收購上，超過上半年的銷售額。
可想而知，融創很有可能是先用自有資金收購，再尋求融資。融創的融資成本在業內來說是比較低的，2016年新增平均融資成本降低至5.78%；加權平均融資成本降至5.98%，再融資難度不大。
加上孫宏斌曾經吃過資金鏈斷裂的虧，財務上會更謹慎，始終保持在安全邊界內。用一位業內人士的話來說，融創這個大平臺，可能是目前最“干凈”的。
換言之，在所有的可能性里，比融創有能力收購的，沒融創意向強烈；比融創意向強烈的，沒融創有錢（或者說能在事后以更低成本融到錢）；比融創有錢的，又沒融創“大方”。
三、融創為何要接手？
當然，融創也有自己的需求，比如一位接近融創的人士告訴見地君，萬達文旅項目有5000萬方的土儲，這是最“誘人”的地方。
而且，見地君注意到，在萬達集團發布的“四個不變”里，持有物業都由萬達繼續設計建造和運營，但對住宅卻沒有太多的規定。
但是這里面，到底有多少住宅可供融創開發，價值幾何？不然一個以住宅為主、走高周轉路線的開發商，為何要通過收購這么大商業比例的項目，來“曲線救國”拿下91%的股權，只為了住宅的土儲？
況且這筆收購里，融創還需要承擔項目的現有全部貸款，到底還要付出多少，成本與估值之間，有多大的利潤空間，至今無人知曉。
當初融創收購樂視時，曾透露想利用樂視的影視資源，來做小鎮開發。現在看來，也不排除融創想利用萬達的文旅資源來為小鎮計劃“輸血”，但有“四個不變”的約定在，王健林真的會愿意為他人做嫁衣嗎？
四、有沒有可能是一次“特殊的”合作？
“四個不變”看上去太像“不平等條約”了，萬達只留下9%的股權，卻要求保留品牌和運營權，融創竟然也同意了。有沒有可能，雙方只是約定了一個時期，由融創“代持”這些優質資產？
就在半個月前，萬達因旗下多只債券暴跌、萬達電影股價也接近跌停，而引起業內高度關注。當時網上有傳言，造成萬達股債雙殺的原因，是“建行等銀行下發通知拋售萬達債券”，雖然后來萬達緊急辟謠稱，真實情況是監管部門對行業的摸底及排查，但仍然無法消除市場的疑惑。
兩年前，深圳官場“地震”，不少開發商聞風“潛逃”，不惜將旗下利潤極高、現金流回正極快的項目轉讓。
結合著來看，萬達此前一些動作就顯得有些“耐人尋味”。比如7月6日，南京六合新城一個商業綜合體項目，早前就傳言可能為未來六合萬達廣場選址，據稱萬達連新聞通稿都已經寫好，提前發給各大媒體，但卻中途緊急撤回，地也沒拿；比如7月4日，昆明萬達城才剛剛啟動。
倘若萬達真的身處“不得已的風險”中，不得不緊急處置資產，那么避避風頭后，這筆資產是否會又回到萬達手中，這就有待時間驗證了。可以預見的是，假若如此的話，融創倒真有可能做個戰略投資者，從中獲取一筆不低的回報。
當然還有另外的可能：互甩“包袱”。一位業內人士如是猜測：融創收購萬達的文旅產業，萬達接盤融創手中的樂視盤子。“如果萬達回歸A股直接以樂視為載體，對于風雨飄搖中的樂視和急于輕資產化的萬達，以及分散投資引來非議的融創各方都是利好。融創拿下萬達文旅，開發領域實力大增，長遠發展的可持續性增強，又去掉樂視這個不確定因素；萬達轉A成功又聚焦輕資產模式，并且補上萬達院線只有線下沒有線上，只有大屏（銀幕）缺乏中屏（電視）和小屏（手機）終端流量入口的短板；而樂視也終于有了大財主的入駐，還有同產業聯動效應。”
可謂“甲之砒霜乙之蜜糖”。無論是孫宏斌還是王健林，都是有大智大慧之人，他們的合作，必定有著更長遠的考慮。
五、舊版“萬達模式”走向終結？
眾所周知，萬達文旅和萬達廣場一樣，對區域商業氛圍、房價、就業、稅收等都有極強的拉動作用，這也使得其在與地方政府的談判中，有很強的議價能力，拿地成本極低。這被業內稱為“萬達模式”。
萬達“詭異”轉讓核心資產，是否說明舊日模式已經行不通了？那么走在這條路上的其他房企，是否也會面臨同樣的困境？
萬達尚且可以保留項目的品牌和運營權，或許不至于出現承諾無法兌現的情況，那么其他房企呢，也能有萬達這么強的“抗壓”能力嗎，如果不，與之“捆綁”的地方政府該如何是好？
這些問題的答案，或許明天融創公告后便能知曉。但精彩，才剛剛開始。
來源：品途商業評論
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