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全年虧損8.5億元！我愛我家交出了“最慘”的一份成績(jī)單。

4月26日，我愛我家披露了2023年年報(bào)及2024年一季報(bào)。其中，在2023年年報(bào)中披露，2023年全年?duì)I收120.9億元，歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為虧損8.5億元，創(chuàng)下上市以來(lái)最大虧損記錄。

據(jù)稱，虧損主要在于非經(jīng)營(yíng)性或一次性因素的影響，從而造成7億元的利潤(rùn)減少。換言之，若剔除該部分，我愛我家2023年的虧損額將同比有所收窄。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我愛我家出現(xiàn)首虧，當(dāng)年虧損3.1億元。迄今，我愛我家已連續(xù)兩年面臨虧損局面。

進(jìn)入2024年，我愛我家的盈利能力是否能有所改善仍有待觀察。數(shù)據(jù)披露，2024年一季度，我愛我家營(yíng)收27.5億元，同比下降12.6%，歸母凈利潤(rùn)2538萬(wàn)元，同比下降50.97%。

但這不代表我愛我家的業(yè)績(jī)毫無(wú)亮色。作為我愛我家的業(yè)績(jī)“壓艙石”，其資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)即“相寓”，在上述兩個(gè)報(bào)告期內(nèi)均實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)上的突破。但要想成為我愛我家業(yè)績(jī)“翻盤”的推動(dòng)器，從目前來(lái)看，仍需要一段不短的時(shí)間。

規(guī)模在長(zhǎng)，盈利卻未見起色

自上市以來(lái)，我愛我家營(yíng)收保持在百億規(guī)模，但近年來(lái)盈利持續(xù)下滑，2019年至2021年間，僅三年時(shí)間，凈利潤(rùn)就從8.27億元跌至1.66億元，并在2022年首次錄得虧損3.1億。2023年虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至8.5億元。

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新房渠道業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)規(guī)模持續(xù)下滑是主要誘因。而在2023年，由于存在應(yīng)收賬款信用減值、員工持股計(jì)劃股份支付費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用開支、退回政府補(bǔ)貼等方面因素，導(dǎo)致虧損大幅擴(kuò)大。

為了抵御經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新房渠道業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的沖擊，我愛我家試圖通過相寓資管業(yè)務(wù)來(lái)增厚業(yè)績(jī)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，相寓近年業(yè)績(jī)確實(shí)得到不錯(cuò)的增長(zhǎng)。2021年-2023年三年間，營(yíng)收分別為32.6億元、56.47億元、57.6 億元，呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。截至2023年，相寓業(yè)務(wù)營(yíng)收已超經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（40.9億元）、新房渠道業(yè)務(wù)（11.1億元）營(yíng)收之和，占總營(yíng)收比例的47.6%。

另?yè)?jù)披露，2023年，相寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)GTV（租金交易額）約169億元，同比增加2.6%。

業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方面，截至2023年末，在管房源規(guī)模達(dá)到27.1萬(wàn)套，相比2022年底增長(zhǎng)6.7%，報(bào)告期內(nèi)，房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的平均出房天數(shù)為8.3天，相比2022年同期顯著減少11.7%，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的出租率高達(dá)96.4%，相比2022年同期進(jìn)一步提升2.3%。

截至2023年末，相寓業(yè)務(wù)已覆蓋北京、杭州、上海、蘇州等15個(gè)城市，累計(jì)服務(wù)超過200萬(wàn)業(yè)主、500 萬(wàn)租客，房屋資產(chǎn)管理總規(guī)模近萬(wàn)億元。

進(jìn)入2024年，相寓業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)張。根據(jù)2024年一季度報(bào)告，期內(nèi)相寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)普租單量4.37萬(wàn)單，同比增加1.1%，在管房源達(dá)27.9萬(wàn)套，較2023 年底增加0.8萬(wàn)套。

然而，規(guī)模不斷見長(zhǎng)，相寓業(yè)務(wù)卻始終未能給我愛我家?guī)?lái)盈利。據(jù)數(shù)據(jù)披露，自上市以來(lái)，相寓業(yè)務(wù)的毛利率表現(xiàn)亦不佳，2018年至2023年間，對(duì)應(yīng)毛利率分別為24.09%、9.35%、12.39%、-7.05%、-5.99%、-5.40%。

不過，我愛我家表示，業(yè)務(wù)毛利率為負(fù)，主要原因是基于新的租賃準(zhǔn)則，部分房源的收益確認(rèn)至“資產(chǎn)處置收益”科目之中所致，若調(diào)整回該部分收益，2023年公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的毛利率約為 13.3%，同比提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。

若以此來(lái)看，相寓的毛利率在行業(yè)內(nèi)仍屬不錯(cuò)的水平，但我愛我家仍未披露相寓的具體盈利數(shù)據(jù)，外界亦難以判斷，相寓是否已從虧損的泥潭中走出。

據(jù)此，如果我愛我家要想進(jìn)一步推動(dòng)相寓業(yè)務(wù)分拆上市，如何講好盈利故事是重中之重。

上市難題多多

自2023年起，我愛我家就在啟動(dòng)相寓業(yè)務(wù)的獨(dú)立分拆上市計(jì)劃。在2023年的業(yè)績(jī)報(bào)告中，針對(duì)相寓2024年工作重點(diǎn)，我愛我家亦指出，今年仍將繼續(xù)推動(dòng)相關(guān)上市工作，并將之列為三項(xiàng)任務(wù)的首位。

對(duì)眼下的我愛我家來(lái)說，盈利能力不斷削弱，相寓上市是很好的自我造血途徑。然而，隨著當(dāng)前長(zhǎng)租公寓上市的熱潮褪卻，我愛我家能否順利推動(dòng)相寓成功登陸資本市場(chǎng)仍存在相當(dāng)大的未知數(shù)。

對(duì)相寓來(lái)說，依托我愛我家龐大的收房和出房渠道，沖擊在管房源規(guī)模并不難，但盈利低甚至無(wú)盈利，始終是相寓最為繞不開的運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)，這必然影響到其在資本市場(chǎng)上的價(jià)值評(píng)估。

更何況，資本市場(chǎng)對(duì)上市企業(yè)的盈利水平提出一定的門檻。以A股為例，根據(jù)證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，上市公司分拆資產(chǎn)上市，需要滿足連續(xù)三年盈利、且上市公司最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度扣除按權(quán)益享有的擬分拆所屬子公司的凈利潤(rùn)后歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)累計(jì)不低于6 億元等諸多條件。

此外，隨著大量保租房的供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的愈發(fā)激烈，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在未來(lái)幾年內(nèi)，也難以突破“盈利難、盈利低”等的現(xiàn)狀，這對(duì)相寓而言，也加重了一定的挑戰(zhàn)。當(dāng)前，不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的目標(biāo)已變成“微利且可持續(xù)”。“能做到這一點(diǎn)的且保持一定體量的企業(yè)，已經(jīng)算是頭部企業(yè)了。”相關(guān)分析人士指出。

因此，探索更成熟、更持久的商業(yè)模式，成為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商當(dāng)下最為迫切的目標(biāo)，相寓亦不例外。

目前，相寓業(yè)務(wù)模式主要以分散式房屋管理及整棟式公寓管理為主。

據(jù)介紹，分散式房屋管理方面，相寓作為資管機(jī)構(gòu)，與房屋業(yè)主簽訂資產(chǎn)管理服務(wù)合同，在服務(wù)期限內(nèi)為業(yè)主提供代理出租、代收轉(zhuǎn)付租金、房屋保潔、后期修理等服務(wù)，并收取管理服務(wù)費(fèi)；此外，通過線上線下渠道將資管房源對(duì)外出租，作為委托代理人與承租方簽訂租賃合同，通過提高資管房源的出租率和周轉(zhuǎn)效率實(shí)現(xiàn)資管收益。

至于整棟式公寓管理方面，相寓作為整棟式公寓承租人與業(yè)主方簽訂租賃合同，根據(jù)合同約定支付租金，按照租賃準(zhǔn)則確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并在租賃期限內(nèi)平均攤銷；本公司與承租方簽訂的租賃合同，按租賃合同約定的租金金額分期確認(rèn)收入。

可見，相寓仍采取“二房東”的典型模式。當(dāng)前，相寓已穩(wěn)坐分散式公寓市場(chǎng)的第二把交椅，但所面對(duì)的市場(chǎng)沖擊同樣不少。

分析指出，從今年起，國(guó)家大力推行配租型和配售型的保障性住房，這意味著，二手房交易市場(chǎng)的交易價(jià)值會(huì)削減，隨著大量二手房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，必然會(huì)對(duì)分散式公寓造成沖擊，未來(lái)分散式公寓或更多需要靠?jī)r(jià)格取勝。

另一方面，根據(jù)新出臺(tái)的“住房租賃金融十七條“等政策，亦更多鼓勵(lì)和利好集中式公寓。在該賽道上，相較于相寓等市場(chǎng)化驅(qū)動(dòng)企業(yè)，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)更為凸顯。

因此，分析認(rèn)為，接下來(lái)，市場(chǎng)化驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)商或面臨兩個(gè)方向的轉(zhuǎn)型：一是收縮規(guī)模，只布局利潤(rùn)高的城市；二是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，只提供運(yùn)營(yíng)管理等賺取服務(wù)費(fèi)，而非做傳統(tǒng)的二房東模式。比如自如的增益租，就完全擺脫了收房成本帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)和控制成本，只賺服務(wù)費(fèi)。

但從目前來(lái)看，相寓似乎并不想拋棄我愛我家龐大的房源渠道。又或者，相寓目前仍未有更好的提升利潤(rùn)率的方案。

針對(duì)相寓2024年的工作重點(diǎn)，除了積極推動(dòng)上市計(jì)劃，我愛我家也僅表示，在已有基礎(chǔ)上，積極探索和引入高效的獲客渠道，滿足更多用戶的租住需求；繼續(xù)優(yōu)化APP等品牌自有線上運(yùn)營(yíng)陣地，包括但不限于AIGC等服務(wù)能力的探索和應(yīng)用，為用戶提供更高效的服務(wù)響應(yīng)，實(shí)現(xiàn)更好的用戶體驗(yàn)。