地產(chǎn)三巨頭60分鐘魔幻?。焊涣Ρ尘鞍濉斑M(jìn)出”大戲金融
輕裝上陣之后的萬達(dá)，將走向何方，只能拭目以待。
這恐怕是最富有戲劇性的新聞發(fā)布會了，雙雄會突然成了三巨頭。
簽約儀式上最初的背景板
2017年7月19日下午4點未到，北京萬達(dá)索菲特酒店7層會議廳人頭攢動。這里原定于4點半舉行萬達(dá)和融創(chuàng)的并購簽約儀式，在主會場的背景板上，赫然多出了富力地產(chǎn)的名字。
主會場嘉賓座位一旁，擺著一張簽約排位圖，王健林、孫宏斌之外，富力地產(chǎn)董事長李思廉、富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力也在名單當(dāng)中。
正當(dāng)所有人困惑不已時，現(xiàn)場工作人員告知陸續(xù)進(jìn)場的媒體：“本次發(fā)布會要推遲一小時進(jìn)行”，隨后對會場進(jìn)行清場。
至于富力將在此次交易中扮演什么角色，是否會接盤萬達(dá)出售的酒店資產(chǎn)，萬達(dá)公關(guān)人員表示稱“簽約儀式開始后自會揭曉”。
5點左右，騰訊財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，主會場背景板中富力地產(chǎn)的名字消失，變成“萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國合作簽約儀式”。
此時，騰訊財經(jīng)在主會場外看到，包括富力北京大區(qū)總經(jīng)理張輝在內(nèi)的三家公司工作人員，在一間貴賓室和一間會議室來回穿梭，表情凝重、腳步匆忙。
萬達(dá)、富力等工作人員所在的會議室甚至傳出了玻璃杯摔碎的聲音，隨后酒店服務(wù)人員緊急入場，從里面清理出一只破碎的高腳杯殘骸。隨后，這間會議室里短暫傳出了激烈爭吵的聲音。
臨時清場，會議被推遲一個小時。
不過王健林、孫宏斌、李思廉一直坐在會議室對面的貴賓室，除了孫宏斌進(jìn)出兩次，另外兩人直至發(fā)布會再次開始，方才出門。
此后，有萬達(dá)工作人員從會議室匆忙跑出，向酒店尋找打印機(jī)，其中一人手里拿著一頁紙，邊走邊撕。
此時，距離原本4點半開始的發(fā)布會已經(jīng)推遲近一個小時。
5點半，現(xiàn)場媒體再次被允許進(jìn)入主會場。令人意外的是，騰訊財經(jīng)注意到，主會場的背景板再次更換，富力地產(chǎn)的名字回歸，變成“萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)戰(zhàn)略合作簽約儀式”。
現(xiàn)場工作人員在媒體進(jìn)場之前，緊急拉走了一張背景板，就是之前中途緊急替換過的并沒有富力地產(chǎn)的名字那張。
對于為何發(fā)布會推遲一個小時，王健林在隨后的登臺發(fā)言中說：“在等打印簽字，其實打印機(jī)慢。然后看網(wǎng)上的直播，說現(xiàn)場傳出爭吵摔玻璃杯的聲音。謠言是怎么來的？就是這么來的，明明是談笑風(fēng)生。
富力地產(chǎn)進(jìn)出背景板換來一個6折價格
當(dāng)富力地產(chǎn)突然出現(xiàn)在大背板上之時，外界已紛紛猜測其將接手原定由融創(chuàng)從萬達(dá)受讓的的部分資產(chǎn)——酒店。
果不其然，在一再推遲的儀式正式開始時，孫宏斌首先上臺致辭，表示融創(chuàng)跟萬達(dá)的交易有變，原定由其一并接手的酒店將由富力地產(chǎn)接盤，融創(chuàng)只要萬達(dá)的13個文旅城。
隨后，交易變換的細(xì)節(jié)終于揭曉。
融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以438.44億元收購前述13個文旅項目的91%股權(quán)，并由交割后項目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。簽約后付150億元，簽約后90日內(nèi)付清全部轉(zhuǎn)讓價款，完成交割（個別項目待交割條件具備時辦理）。
富力地產(chǎn)以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權(quán)。簽約后2日內(nèi)付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉(zhuǎn)讓價款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次轉(zhuǎn)讓影響，繼續(xù)執(zhí)行，直至合同期限屆滿。
九天前的7月10日，萬達(dá)宣布以注冊資本金的91%即295.75億元，將哈爾濱萬達(dá)城等13個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項目的現(xiàn)有全部貸款。萬達(dá)將旗下76個酒店以335.95億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。
兩相比較可知，此次文旅城的交易對價增加了143億元。而融創(chuàng)放棄了酒店資產(chǎn)，由富力地產(chǎn)接盤。
如果說7月10日萬達(dá)融創(chuàng)交易消息一出，輿論嘩然。
這次交易發(fā)生變動，半路殺出富力地產(chǎn)，更是富有戲劇性。
融創(chuàng)接手文旅城的對價增加142億元，77個酒店的估值相比之前76個酒店的估值減少136億元?？傮w而言，對萬達(dá)而言，這次交易方案跟上次相比，交易總價從632億元變成637億元。
有報道認(rèn)為，大量持有酒店并非開發(fā)商的主流選擇，”酒店資產(chǎn)沉淀資金大，周轉(zhuǎn)慢，經(jīng)營上由于國際管理品牌的強(qiáng)勢也通常沒有太大想象力。近些年隨著酒店業(yè)行情變差，現(xiàn)金流狀況每況愈下，融資功能也就沒那么強(qiáng)了，市場上多的是拋售酒店資產(chǎn)的消息?！?/p>
最早達(dá)到現(xiàn)場的孫宏斌
一位接近此次交易的知情人士對騰訊財經(jīng)表示，融創(chuàng)同樣清楚76間酒店并非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“可以把酒店資產(chǎn)，理解成融創(chuàng)631.7億元并購的溢價部分。13家萬達(dá)文旅城的確是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，出售給融創(chuàng)的土地價格也非常低。不過，王健林不可能只賣掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這次交易的核心是，王健林把酒店和文旅城一并打包賣給融創(chuàng)?！?/p>
三年前，當(dāng)融創(chuàng)并購綠城時，融創(chuàng)便把綠城酒店資產(chǎn)當(dāng)做資金沉淀大戶，建議剝離處置。騰訊財經(jīng)此前即獲悉，此次76間萬達(dá)酒店同樣存在出售或引入投資方等資產(chǎn)調(diào)整的可能性，以便為融創(chuàng)注入現(xiàn)金流。
騰訊財經(jīng)昨日獲悉，在此后的一周時間內(nèi)，情況發(fā)生變化，孫宏斌找到了76間酒店的接盤者。
昨日下午4時，孫宏斌與王健林再次會面，兩人彼時已經(jīng)敲定了富力將接盤這些酒店資產(chǎn)的細(xì)節(jié)。
融創(chuàng)在7月11日的交易公告中顯示，本次收購的文旅資產(chǎn)截至去年年底稅后純利約38億元，凈資產(chǎn)約249億元。酒店資產(chǎn)去年底業(yè)主利潤為8.7億元，凈資產(chǎn)334.5億元。
按此推算，融創(chuàng)此番經(jīng)變動之后收購中文旅城是按1.82倍凈值交易；而富力地產(chǎn)接手酒店基本則是按0.59倍的賬面凈值收購，即打了6折。
融創(chuàng)2倍溢價拿下文旅城的背后
融創(chuàng)之所以愿意以近2倍的溢價拿下13個文旅城，它是看中了背后巨大的土地儲備。
融創(chuàng)7月11日公告稱，萬達(dá)出讓的13個文旅項目總建筑面積合計約為5897萬平方米，其中自持面積約為924萬平方米，可售面積為4973萬平方米?？墒勖娣e占總面積的84%。這意味著融創(chuàng)通過這次交易將萬達(dá)手中絕大多數(shù)的土地儲備收入囊中。這也是融創(chuàng)近年來通過瘋狂并購曲線拿地中拿到的最大面積土地。
萬達(dá)套現(xiàn)，融創(chuàng)拿地，富力得酒店。此次交易的基本邏輯大抵如此。
融創(chuàng)和萬達(dá)的并購交易在資產(chǎn)標(biāo)的發(fā)生變動后，付款方式也有兩樣。
此前，萬達(dá)通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放貸款人民幣296億元用來支付交易款。變動之后，融創(chuàng)和萬達(dá)不發(fā)生借貸關(guān)系，融創(chuàng)直接付現(xiàn)金給萬達(dá)，目前已經(jīng)付款給萬達(dá)150億元。
會議結(jié)束，工作人員拆除背景板。
據(jù)財新網(wǎng)報道，此前融創(chuàng)和萬達(dá)的交易，僅在4天之內(nèi)完成。
7月6日，王健林、孫宏斌第一次正式見面，十幾分鐘就形成了初步意向，簽下保密協(xié)議。王健林把賬本和盤托出，孫宏斌抱回去看了三天，7月9日即決定簽約。
萬達(dá)為何如此急于出售手中的核心資產(chǎn)？
“其實萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債并不算高，通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款?！蓖踅×执饲胺Q。
王健林此前表示，萬達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略會隨之做出調(diào)整：首先是全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等。所有這些業(yè)務(wù)板塊，除網(wǎng)絡(luò)明年才能整體盈利外，其他板塊都有利潤。其次，萬達(dá)集團(tuán)也將大幅減債，計劃三年左右清償集團(tuán)層面金融機(jī)構(gòu)債務(wù)。
萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士亦表示，通過此次交易，萬達(dá)實現(xiàn)輕資產(chǎn)化，也有助于萬達(dá)商業(yè)回歸A股。
2014年12月23日，萬達(dá)商業(yè)在香港上市，然而，上市后估值并不高，2016年9月，萬達(dá)商業(yè)退市，正式啟動私有化，萬達(dá)商業(yè)私有化時，與機(jī)構(gòu)投資者簽署了“對賭協(xié)議”：若萬達(dá)商業(yè)在退市滿兩年或2018年8月31日前未能夠在境內(nèi)主板市場上市，萬達(dá)集團(tuán)將以每年12%的單利向境外投資人回購全部股權(quán)，以每年10%的單利向境內(nèi)投資人回購全部股權(quán)。這意味著，一旦萬達(dá)回A股失敗，需支付的利息成本約幾十億港元。
然而，轉(zhuǎn)型之說并不能完全解釋為何萬達(dá)這么急于進(jìn)行這筆交易。
就在今年年初，王健林在萬達(dá)集團(tuán)的年會上還對萬達(dá)文旅城抱有厚望：要加大旅游投資。今年（2017年）計劃新開工3個“萬達(dá)城”；開業(yè)哈爾濱“萬達(dá)城”；新簽約三個“萬達(dá)城”。
同時王健林在多個場合表示，萬達(dá)集團(tuán)的目標(biāo)是到2020年,資產(chǎn)達(dá)到2000億美元,市值2000億美元,收入1000億美元,凈利潤100億美元。
僅僅半年之后，風(fēng)云突變，萬達(dá)開始出讓資產(chǎn)，并割掉王健林的轉(zhuǎn)型重器——萬達(dá)文旅城。而在此次交易之前的6月22日，萬達(dá)遭遇了股債雙殺，也這源于6月15日，工行、建行等個別大行開始拋售萬達(dá)債券，6月20日左右，其他銀行隨后跟進(jìn)。
7月19日的交易變動之后，萬達(dá)加速了其資產(chǎn)處置和現(xiàn)金回流的進(jìn)程。
王健林在簽約儀式現(xiàn)場表示：“本次轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)商業(yè)貸款加債券近2000億。萬達(dá)商業(yè)賬面現(xiàn)金1000億（不含13個文旅項目賬面現(xiàn)金300億），加本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億（含回收往來款），現(xiàn)金共計約1700億。萬達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。萬達(dá)商業(yè)還有1300億銷售物業(yè)存貨，全部賣掉也可以收回幾百億?！?/p>
輕裝上陣之后的萬達(dá)，將走向何方，只能拭目以待。
來源：棱鏡
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