跳出二維空間，融入產業數字化，突破不動產資管舊思維｜第三屆低碳數字化創新峰會觀點
2024-11-25 10:33
11月20日，“2024（第三屆）中國不動產低碳數字化創新峰會”在京召開。
11月20日，“2024（第三屆）中國不動產低碳數字化創新峰會”在京召開。本次峰會邀請50余家產業方、不動產資產方、運營方、產業資本同臺共創，從新能源革命、空間能源管理、AI+產業升級、數字化與空間融合等角度，進行深入探討。與會200多家企業線下熱烈探討跨界合作機會。
本次峰會由睿和智庫與不動產空間低碳數字化聯合創新中心共同主辦，華夏幸福創新中心首席聯合主辦，并得到了中關村數字建筑綠色發展聯盟、低碳智慧建筑產業技術創新戰略聯盟等多家協會，南通開控、能達BEEPLUS創智天地、萬物云城、成都中海商業等超過50家企業，財經、科技及行業社群等媒體的大力支持，構建一個基于空間產融結合的前瞻性新思路。
低碳+數字化+空間，是一次長周期的行業革命，也是一次對未來可持續發展模式的共同探索，更是不動產行業走出低谷的新思路。
睿和智庫創始人、《地產資管Plus》總編韓瑋燁對行業未來充滿信心：“目前AI技術正推動產業賦能和模式轉變，面對未來五年的轉型挑戰和國際環境的不確定性，中國經濟有望借助AI實現新的飛躍?！?/p>
AI驅動，空間數智化應用的商業化機遇
人工智能（AI）被廣泛認為是繼蒸汽技術革命、電力技術革命、信息技術革命之后的第四次科技革命的核心驅動力。但國家能源集團光伏發電專業首席專家湯洋對于AI集群規模擴大帶來的能耗問題表示了擔憂。
他指出，隨著AI集群規模的增長，能耗指數級增長可能引發電力短缺。光伏能源，尤其是海上光伏和光熱電站、裝配式建筑，是解決這一問題的關鍵。國家能源集團正在整合海上光伏、海上風電和海底智能計算中心，并探索空間太陽能電站和AI在核聚變中的應用，以實現能源的高效清潔利用。
在電力領域，AI技術的應用正帶來革命性的變化。據東方電子股份有限公司方案部部長、高級工程師鄭耿介紹，公司通過數字孿生技術實現了設備狀態的實時監控和故障預測，同時AI和大數據技術也被用來優化城市管理和服務。比如在煙臺天網工程中的應用，提高了決策效率和應急響應能力，也為各領域帶來更高效、更智能的運維管理方式。
在常見投資管理(北京)有限公司執行董事、常春藤資本創始合伙人夏朝陽看來，AI在不動產中的應用，尤其是硬件方面仍需時間發展。但他對中國未來高質量的房地產項目和存量項目的改造持樂觀態度，預計這些項目將集成更多的AI技術元素。
事實上，一些不動產垂直領域的企業已經聞風而動，搭建起了AI相關應用。
據悉，陽光海天已通過建立集車場運營ERP、AI智能管控和停車大數據分析于一體的智慧停車平臺，為停車場業主提供集約化管理和服務優化的解決方案。其“AI+停車”的智能平臺通過生成式AI技術，可實現車場設施的智能巡檢和車位預約等功能。這標志著該公司已從傳統服務商，成長為一家數字化解決方案提供商。
此外，德必集團旗下的智鏈合創與科技企業合作的AI大模型，在園區的應用已經開始顯現其價值，很多非標內容如園區的財務管理逐漸標準化，也讓很多客戶需求得到及時響應。智鏈合創CEO范陽認為，隨著游戲規則的重置和改變，擁抱新技術、數字化和低碳化的認知將會使園區服務持續深入，不過園區運營方需打牢數字化基礎，再談AI等新技術的應用。
悅容匯資管也正在著手做全面數字化工作的搭建，今年已接觸了一些AI應用公司，找到了和商業運營的結合點，預計2025年將陸續落地。悅容匯資管合伙人、數科中心總經理付闖表示，其非常看好AI在客服和效率提升中的作用，但如果沒有一個非常徹底或者全面的數字化工作，很多的新應用都是空中樓閣。
華夏幸福產業綜合體總經理劉超也指出，盡管技術在進步，政策也在支持，但落地性問題依然存在。未來，數字化技術應該更多地聚焦于如何助力不動產招商和效能提升，以及如何降低成本，目標是讓不動產企業能短期內見效、長期受益。
在大家最為頭疼的招商環節，已有相關AI應用落地。據悉，華夏數科不僅推出了AI選址平臺“立業云”，還研發了AI招商助手，具備產業鏈分析、項目研判、企業風險評估等多種功能，幫助園區、商辦項目提升招商效率和落地成功率。
突破物理維度，空間數智化要由面到點
不動產行業的數字化轉型，正在從簡單的物理空間管理向全面多維度的數智化邁進，產業園、公寓、購物中心等不同業態有不同的路徑，但都要求我們從頂層設計著手，并著力解決業財一體化和IoT互聯等關鍵問題。
在產業園方面，智鏈合創的產業園數字化轉型，通過頂層設計、平臺建設和業務創新的“三位一體”策略，涉及產業賦能和社群活化。主要路徑是通過構建綜合服務云平臺整合資源，提供多元服務，降低中小企業資源獲取難度，并借助數字化手段提升園區管理效率和服務質量，最終打造一個開放、共享、高效的園區數字化生態系統。
在公寓方面，自如資管的公寓數智化是通過一整套運營體系去驅動整個資產管理效率的提升，它涵蓋了數字業務底盤、管理體系化、規?；芷谛赃\營管理以及持續迭代，拆解后圍繞人、房、客、資產四個方面。憑借內部實時更新的動態市場數據，可快速判斷公寓項目的可行性和市場定位，無需傳統市場調研。這些數據不僅為經營提供支持，也為投資決策提供依據，更提升了對內的敏捷管理。
在購物中心方面，千丁數科的AI冷站智控系統已應用在近百個不動產空間，根據實時感知室內外溫度、室內客流情況，預測未來時段的冷量需求，精準調控冷站的各類參數。而這背后，是千丁數科自研物聯網平臺，搭建的不動產全域感知、全時可控的智慧運營基本盤。通過物聯網平臺連接商業、社區、公寓和產業園區等不動產的設備設施，實現資產、能耗、安全、空間服務等方面的數字化管理。
頂層設計之外，與具體業務結合也是數字化轉型的重要路徑。據悉，象嶼集團通過IoT系統的迭代升級，實現了設備的遠程控制，顯著降低了能耗并減少了人工巡察，從而節約了大量電力。根據業務的實際需求和緊急程度來優先安排項目，并考慮投入產出比，是其在數字化轉型中決策的關鍵因素。
此外，螢火智聯CEO王小家指出了IoT實施中的碎片化問題，建議企業建立自己的物聯網平臺，直接連接設備，以增強掌控能力并降低維護成本。他強調，選擇安全、穩定的組網技術對于IoT系統的長期運營至關重要。
除了頂層設計和業務結合問題，悅商科技方面認為，業財一體已經成為企業的剛需，但業財一體對項目經理的要求很高，需要精通業務流程和財務系統。同時，由于業務流程與財務的對接復雜，需要一個強大的團隊來推動，而找到合適的人是突破業財一體化卡點的關鍵。
成都城投優聯方面強調，要實現業財一體，軟件產品設計時考慮財務規范的重要性，以及軟件底層邏輯與財務系統對接的能力，其高續費率也歸功于自研系統能夠滿足財務的要求并與財務系統對接。憑借集團龐大的資產體量，以及深入了解業務邏輯和經營場景，成都城投優聯在國有資產管理領域有獨特的應用落地優勢。
在數字化轉型過程中，很多企業關心的是，數據如何資產化、如何入表。瑞為技術高級副總裁張燦指出，商業地產領域數據資產入表主要涉及兩類數據，客戶數據和企業內部數據，具體步驟涉及數據清洗、安全管理，以及與AI和物聯網數據的整合。目前公司正在協助客戶梳理數據并進行相關管理，預計年底至明年初在數據資產入表方面采取更多措施。
此外，數智未來（D&I llc）執行董事曲景東認為，數據資產在商業地產中并不新鮮，如會員積分系統就是其早期形式，但不同會員數據價值存在差異，集團內部數據交換需考慮資產“匯率”。未來，數據資產入表和鑒定需政策和實操上的明確，否則難以將數據信息變現，這需要行業與政府合作探索。
被低估的“低碳”，將爆發哪些力量？
在全行業致力于通過數字化轉型降低成本和提高效率的同時，睿和智庫希望，能從長遠出發，重視節能減碳的重要性，特別是在房地產這一全球碳排放的主要領域。要實現國家的雙碳目標，不動產企業需要提前規劃，從新標準、新材料、新技術多渠道入手，確保行業的低碳轉型得以有效實施。
“低碳智慧建筑產業的融合發展正在成為建筑行業的一個關鍵趨勢，這不僅關乎樓宇經濟的數字化和智慧化運營，還涉及碳排放的計量與核算、低碳商務樓宇的評價以及數字化智慧管理平臺的建立?！钡吞贾腔劢ㄖa業技術創新戰略聯盟秘書長、清華同衡規劃設計研究院綠色建筑與節能研究所副所長李晉秋表示。
中林綠碳（北京）科技有限公司總經理毛林海通過木結構建筑領域的實踐案例，包括亞運會接待中心和與高校合作的項目，展示了木結構建筑在實現綠色雙碳目標中的積極作用。木結構建筑不僅是一種親和宜人的建筑形式，而且具有顯著的固碳功能，與混凝土和鋼材等傳統建材相比，木結構在全生命周期中能夠節能50-70%。
氫能是能源革命的重要組成部分，特別是在減少對石油和天然氣依賴、應對環境約束方面發揮著重要作用。中集集團總裁戰略顧問、能源專家鄭賢玲指出氫氣的爆炸范圍雖然較廣，但通過先進的氣瓶設計和傳感器技術已得到了很好的控制。其還提及了氫能在建筑領域的應用，特別是在家庭熱電聯產方面，已在日本和韓國有應用案例，中國未來在這一領域也會有相應的發展。
除了新材料的應用，通過技術創新降低成本并提高數據準確性，對能源監控和減排至關重要。中建碳科技有限公司十分注重利用IoE泛物聯網技術優化樓宇碳數據管理，公司成功以碳數據融資1.3億，探索了碳也可以成為數據資產，有融資的可能性。
北京云棟科技有限公司創始人、天津大學建筑學院副教授劉魁星分享了融科資訊中心智能運維項目實踐案例，并強調了建筑數據是實現綠色建筑和智慧運維的基礎，建筑節能改造有很大的潛在市場規模，通過物聯網傳感器和AI算法等技術可助力建筑節能。
上市公司廣聯達已通過BIM技術、數字化設計與管理、智慧工地、運維管理以及綠色供應鏈建設等措施，實現建筑項目從設計、施工到運維的全生命周期低碳管理，推動建筑行業綠色轉型，減少資源浪費，降低碳排放，為實現可持續發展目標貢獻力量。
此外，建研院國檢中心低碳健康建筑技術負責人劉宇釧論證了工程質量檢測與碳排放的關聯，并強調了工程風險排查、檢測和診斷在減少建筑碳排放中的作用。BIM平臺的開發，以及大數據和無人機技術可進行建筑能耗分析和風險評估，以降低能耗和碳排放。
中海商業廣佛公司商辦高級業務總監武磊以中?？偛看髽琼椖繛槔?，講述了企業如何將過往經驗和業務集成到項目中，實現近零碳的5A級高層寫字樓。他展望了不動產的未來，強調了樓宇ESG體系的重要性。
西門子作為德國百年企業，也正在積極執行低碳計劃，2030年實現自身運營的碳中和，并在中國啟動了零碳計劃。其旗下的西門子智能基礎設施集團，正在幫助園區客戶實現零碳園區、節能降碳。在該公司內部已達成共識，節能降碳不僅是減少碳排放，也是減少資源消耗的過程，并增加可再生資源的應用，以及產品全生命周期的回收便利性。
不動產空間因其屬地差異化、重資本等屬性，與數字化的結合，必然是復雜的。但一棟房子承載了幾百甚至上千種材料，更承載著城市規劃以及與人相關各類生活場景的融合，這決定了其必定是低碳、數字化、AI等應用的重要場景。
通過兩天會議和研學，與會企業都看到了各類場景的落地創新。而眾多資本，也看到了在深入研究場景背后的產業投資趨勢。
相信在2025年的不動產市場，我們會看到更多科技賦能空間運營提效的創新案例！
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