“第一物企”碧桂園服務遇盈利大考：收并購不及預期，瘋狂買買買拖累利潤快訊
物業行業進入深度調整期，第一物企的日子并不好過。
本文來源：時代周報 作者：劉婷
物業行業進入深度調整期，第一物企的日子并不好過。
3月27日，碧桂園服務（06098.HK）公布2023年度業績報告并召開年度業績發布會。截至2023年12月31日，除“三供一業”業務外，碧桂園服務的合同管理面積約16.33億平方米，收費管理面積約9.569億平方米。而“三供一業”業務的物業服務合同管理面積約0.934億平方米，收費管理面積約0.886億平方米。以合同管理面積看，碧桂園服務仍穩坐物業行第一把交椅。
不過，這家物企巨頭在規模遙遙領先時，卻面臨著盈利大考。
報告期內，碧桂園服務實現收入426.12億元，同比增長3%；股東應占利潤2.92億元，同比下滑85%；核心凈利潤39.4億元，同比下降21.6%。整體毛利率由2022年度的約24.8%下降4.3個百分點至約20.5%。
盈利能力大幅下滑的主要原因之一，指向收并購。財報顯示，2023年，碧桂園服務商譽及其他無形資產減值達到14.76億元；金融資產及合同資產減值損失金額則高達25.9億元。
對此，碧桂園服務指出，這主要是由于之前收購的公司商譽及其他無形資產的減值。時代周報記者獲悉，收購公司具體包括嘉寶服務、財信服務、福建東飛及城市縱橫等。
圖源：圖蟲創意
其中，碧桂園服務和嘉寶服務的交易，一度創下物管行業收并購紀錄。
2021年2月25日，碧桂園服務以48.47億元收購藍光嘉寶（后更名為“嘉寶生活服務”，下稱“嘉寶服務”）64.62%股權，收購時的整體PE高達15.34倍，刷新物管行業并購金額紀錄。此前，碧桂園服務前總裁李長江曾直言：“只要符合我們要求，我們有能力都會進行收購，而收并購可以補齊碧桂園服務的短板。”
如今，行業環境發生變化，昔日規模加速器成為利潤“拖油瓶”，碧桂園服務不得不為收并購后遺癥買單。
針對嘉寶服務項目，碧桂園服務表示，其旗下部分項目利潤率和物管費回款率低于預期，因此，管理層決定退出嘉寶服務的相應物業管理項目并暫停部分賬面利潤率高但收繳率低的非業主增值服務。此外，嘉寶服務的社區增值服務發展也不如預期，這對利潤也帶來負面影響。基于這些不利因素，碧桂園服務確認嘉寶服務商譽減值為6.14億元，導致嘉寶服務商譽的賬面值減少至29.7億元。
業績會上，碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮對收并購做出反思。他表示：“過去幾年我們其實經歷了非常高速的業績發展期，做了非常多并購。從2023年開始，我們覺得也是時候把過去的經驗與教訓，通過投后管理沉淀下來。”
近年來，碧桂園服務發力第三方擴展，獨立性有所提升。報告期內，碧桂園服務來自第三方的收入占比進一步提升，達到歷史新高，近97%。
對于2024年的業績指引上，碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，在核心增長引擎物業管理方面，碧桂園服務今年下達了較重的市場拓展任務，也開啟了更多拓展方法，看好這塊業務和增值服務的增長。城市業務則在主動控制優化，商管方面預期也會相對保守一些，增速也會比較低。
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