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當前，淘天、京東等電商平臺正面臨著類似的增長困境，這是規模化策略和邊際效應逐漸失效的明顯跡象。如今，貝殼也來到了這一路口。

文/每日財報 肖良

5月23日，貝殼找房公布2024年一季度財報，結果顯示其業績遭遇重挫。從收入來看，該季度收入達到164億元，相較于去年同期的203億元，同比下滑了19.24%；而經營利潤僅1185萬元，去年同期則為29.78億元，同比暴跌至99.60%，幾乎跌盡；歸母凈利潤方面，盡管依靠利息收入勉強支撐至4.32億元，但與去年同期的27.47億元相比，同比暴跌84.28%，跌幅同樣驚人。

在平臺交易方面，貝殼找房的業績也不盡如人意。2024年一季度，平臺總交易額達到6299億元，同比下降35.2%。其中，存量房交易總額為4532億元，同比下降31.8%；新房交易總額為1518億元，同比下降45.4%；新興業務及其他的總交易額為215億元，同比下降19.3%；家裝家居的總交易額為34億元，成為平臺交易方面的唯一增長點，同比增加26.1%。

這份低迷的財報對貝殼找房的股價產生了直接影響。財報公布當天，港股開盤價為51.350港元，當日的行情持續下跌，以49.450港元收盤。至5月31日收盤，下跌趨勢未見緩和，股價進一步跌至43.900港元。同樣，美股股價也呈現出震蕩下跌的態勢，財報公布當日開盤價為18.090美元，最終大幅下挫9.96%至16.990美元收盤，此后數日于此徘徊，至5月31日報收16.970美元。

事實上，貝殼受挫自然有外部環境變化帶來的影響，但是更重要的其實是其平臺模式正面臨大考的內因。

近年來，房地產行業的外部環境發生了顯著變化，供需關系出現了深度調整。據國家統計局發布的數據，2023年房地產用地、開發投資以及商品房銷售等方面均呈現出明顯的下滑態勢。具體而言，全國房地產開發投資在2023年達到110913億元，同比下降了9.6%；新建商品房銷售面積減少了8.5%，至111735萬平方米，銷售額更是創下自2016年以來的新低。進入2024年一季度，下降趨勢并未緩解，全國房地產開發投資同比下降9.5%，至22082億元；新建商品房銷售面積同比降幅進一步擴大，達到19.4%，銷售面積為22668萬平方米。

此外，上海易居房地產研究院的數據顯示，2024年一季度，其監測的全國22個重點城市的二手房成交量為366339套，同比出現較大幅度下降達24%。

這些行業趨勢也直接反映在了貝殼的財務表現上。具體來說，貝殼的新房業務營收在2024年一季度經歷了顯著下滑，從去年同期的84.04億元大幅縮減了41.49%，降至49.17億元。這一縮減不僅影響了新房業務的營收規模，還導致其占公司總營收的比例從去年同期的41.44%下降至30.02%。

與此同時，貝殼的存量房（即二手房）業務也遭受了不小的打擊。在2024年一季度，該業務營收從去年同期的92億元下降到57.3億元，降幅高達37.6%。這一變化不僅影響了存量房業務的營收規模，還使其占公司總營收的比例從去年同期的45.28%收縮至34.97%。

然而，值得注意的是，貝殼在相關業務上的降幅明顯高于外部數據所反映的行業整體情況。這表明，除了外部環境因素外，貝殼的內部運營和平臺模式也面臨著嚴峻的挑戰。因此，在探討貝殼的現狀時，我們也更要深入剖析其內在因素。

貝殼找房的成功，離不開其精心布局的規模化發展策略。自創立之初，貝殼找房就致力于構建一個龐大的交易平臺，以吸引和匯聚更多的買家與賣家。通過“真房源”體系和 ACN 合作網絡，貝殼成功實現了房源、中介、客源三方的高效連接。這一平臺不僅讓買家能夠輕松瀏覽到豐富多樣的房源信息，也為賣家提供了將房源迅速展示給潛在買家的機會，極大地提升了交易的便利性和效率。

這種規模化策略不僅幫助貝殼在激烈的市場競爭中脫穎而出，更推動了平臺價值的整體提升。隨著用戶數量的持續增長，平臺上的房源信息愈發豐富，交易活躍度也節節攀升，形成了一個良性循環。買家多了，會吸引賣家來掛牌房源；賣家多了，買家也能找到更多合適的房子。買家與賣家之間的相互促進，使得交易機會不斷增加，滿足了雙方的需求。

規模化發展的核心邏輯在于用戶規模與平臺吸引力、交易量之間的正向關系。隨著用戶數量的增長，平臺的吸引力日益增強，交易量也隨之擴大。而每一個新加入的用戶，都可能為平臺帶來額外的交易機會，這種邊際效應正是規模化發展的關鍵所在。例如，當平臺吸引到一個優質的賣家時，可能會吸引多個買家前來咨詢，進而推動交易量的增長。

在中國市場，這種規模化發展模式并非新鮮事物。早先的電商平臺如淘天、京東、美團等，都通過類似的策略實現了快速擴張。盡管貝殼與這些平臺在具體實施路徑上可能存在差異，但它們所追求的邊際效應卻是相同的。這種以用戶規模為核心，通過提升平臺吸引力和交易量來實現規模化發展的模式，已經在中國市場上得到了廣泛的驗證和認可。

然而，隨著用戶基數的持續增長，一個不容忽視的現象逐漸浮現：用戶帶來的邊際效應開始逐漸減弱。在這些用戶中，有一部分可能只是簡單地瀏覽信息，并無即時的購買或交易意愿；另一部分可能是競爭對手或行業內的專家，他們雖然關注平臺，但并不產生實際交易。因此，即便用戶數量在持續攀升，實際的交易量增長卻可能未如預期般顯著。這表明，盡管平臺依然能吸引新用戶，但這些新用戶帶來的額外收益卻在悄然降低。

這就像一個新開張的餐廳，初期由于菜品新穎、環境宜人，吸引了大量食客，生意興隆。但隨著時間的推移，食客數量的增加中可能包含了眾多僅僅駐足觀望或僅來喝水的顧客，真正點餐的食客比例下降，導致餐廳的營業額增長逐漸放緩。

同樣，貝殼也遭遇了類似的挑戰。盡管在2024年一季度，貝殼的活躍門店數和平均月活用戶數均有所增長，但營收等數據卻出現了下滑。具體數據顯示，貝殼平臺上的門店數量同比增加7.1%至44216家，活躍門店數同比也上升了7.5%；移動方面的平均月活用戶數也比去年同期增長5.1%，達到了4770萬名。然而，與此同時，伴隨著經紀人數量的增長，活躍經紀人數量卻較上年同期減少了3.0%。

面對這一局面，貝殼需要投入更多的資源來維持用戶的活躍度和滿意度。這些資源包括用于平臺技術升級和客戶服務等方面的資金，以確保用戶能夠享受到更優質的交易體驗。然而，隨著用戶基數的不斷擴大，這些投入的成本可能會逐漸超過新增用戶所帶來的收益，從而導致平臺的邊際成本上升。

當前，淘天、京東等電商平臺正面臨著類似的增長困境，這是規模化策略和邊際效應逐漸失效的明顯跡象。如今，貝殼也來到了這一路口。