貝殼一季度營收凈利潤大降：機構對盈利預期存分歧，省心租不省心快訊
在地產仍處于調整期之際，中介巨頭貝殼（02423.HK；BEKE.US）的日子也相當難過。
《港灣商業觀察》施子夫
在地產仍處于調整期之際，中介巨頭貝殼（02423.HK；BEKE.US）的日子也相當難過。
日前，貝殼公布了第一季度業績情況。
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一季度營收凈利潤大降
今年一季度，貝殼實現營收164億元，與去年同期的203億元相比，同比下滑了19.24%；經營利潤1185萬元，與去年同期的29.78億元，同比下跌了99.60%；歸母凈利潤4.32億元，與去年同期的27.47億元相比，同比大幅下滑了84.28%；經調整凈利潤為13.92億元，與去年同期的經調整凈利潤35.61億元相比，同比下跌61%。
此外，同一時期，貝殼平臺總交易額達到6299億元，同比下降35.2%。其中，存量房交易總額為4532億元，同比下降31.8%；新房交易總額為1518億元，同比下降45.4%；新興業務及其他的總交易額為215億元，同比下降19.3%；家裝家居的總交易額為34億元，同比增加26.1%。
針對交易額的下滑，貝殼表示，主要由于積壓的需求在COVID-19管控限制放寬后得以釋放，且交易活躍高峰集中在2023年2月和3月導致2023年第一季度的房產交易市場基數較高，及供需兩側走弱導致2024年第一季度新房交易市場低迷。
此外，貝殼還指出，凈收入下降主要由于存量房業務及新房業務的凈收入減少，部分被家裝家居及房屋租賃服務的凈收入增加所抵消。
據貝殼CFO徐濤介紹，一季度，存量房營收為57.3億元，同比下降37.6%，業務的貢獻利潤率為44.5%，同比下降4.6個百分點；新房營收為49.2億元，同比下降41.5%，業務的貢獻利潤率為22.3%，同比下降4.8個百分點，并且國央企開發商傭金收入占比約為49%，保持在相對的高位；非房產交易服務業務的收入同比增長112.9%，收入占比達到35%，同比提升21.7個百分點。
對于市場后續表現，貝殼董事會主席兼CEO彭永東認為：“這種情況預計會在后續季度有所好轉。”
彭永東指出，隨著存量房市場逐漸扮演更重要的角色，中國的房地產行業正加速轉型邁向新時代，公司積極連結行業優質門店，也在直營品牌創新門店網點模式，顯著增強了社區扎根和服務能力，逐步打造一站式居住服務的入口。
截至2024年3月31日，貝殼門店數量為44216家，較上年同期增加7.1%；貝殼活躍門店數量為42593家，較上年同期增加7.5%；經紀人數量為442705名，較上年同期增加1.6%；活躍經紀人數量為399159名，較上年同期減少3.0%。
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投行券商看法各異，政策利好的預期？
一季度差強人意的業績表現，令國際投行對貝殼的盈利預期產生分歧。
匯豐銀行認為，貝殼首季業績明顯受高基數挑戰，因去年首季為中國經濟重啟的強勁季度。第二及第三季盈利將為更正常的比較基數，下調貝殼2024年至2026年平臺總交易額預測約2%。
匯豐銀行指出，市場目前焦點為政府5月公布多項舉措，包括房屋以舊換新、首付比例下降及按揭政策改變等，對交易造成的影響。期望有關政策改善內地一手及二手樓成交，并使公司受惠。公司亦在首季繼續回購，動用2.2億美元，相等于2%流通股份，顯示公司承諾強化股東回報。
開源證券研報表示，公司積極擴張門店網絡及加盟品牌驅動份額提升，家裝家居業務隨規模增長持續優化迭代，租賃業務高速擴張。（1）房產交易：短期看，二手房市場交易量增長穩定，貝殼平臺2024年4月二手房交易單量同比增長14%，新房市場或面臨挑戰，政策供需兩側發力下居民預期有望改善，中長期存量趨勢下追求份額增長及生態系統發展；（2）新業務：家裝家居業務隨基礎能力完善不斷提升服務質量，隨規模擴張、虧損率有望收窄；長租業務運營規模有望持續高速擴張。
開源證券表示，考慮到房產交易業務增長承壓，下調公司2024-2026年non-GAAP凈利潤預測至79.2/99.2/112.7億元（前值87.3/105.4/124.3億元），對應同比增速為-19.3%/+25.3%/+13.7%，對應攤薄后EPS2.2/2.8/3.1元。地產政策密集出臺驅動國內地產行業企穩，公司平臺化優勢及門店擴張驅動份額持續提升，等待家裝家居及租賃業務驅動二次增長，當前股價43.9HKD對應2024-2026年18.1/14.5/12.7倍PE，維持“增持”評級。
摩根大通則表示，維持貝殼港股“增持”評級，將2024年收入/每股收益預測分別上調2%/1%，以反映政策前景更為樂觀及市場情緒改善，目標價上調至51港元。隨著過去三年力度最大的房地產支持政策出臺，對貝殼股價表現的看法轉為更加正面。
報告稱，貝殼核心業務和新業務均持續取得進展。核心代理業務市場份額繼續增長。1季度新房成交量跑贏行業10%。新業務方面，1季度家裝/租賃業務收入分別強勁增長71%/189%，合計貢獻總收入的35%(2023年4季度為33%)。今年前5個月，公司斥資3.4億美元進行回購，回購股份占在外流通股份總數的2%。回顧2023年全年公司回購股份約占在外流通股份總數的3.7%。這表明本年迄今的股票回購速度略快于去年。
杰富瑞則指出，貝殼今年將在不同領域進行再投資，以提升市場份額，其在房地產交易市場的領先競爭地位將保持不變。預計貝殼第二季度收入將同比增長8%（此前預測增長5%）至210億元。考慮到交易項目再投資和新業務，預計貝殼整體毛利率將穩定保持在25%左右，non-GAAP凈利潤率為7%（此前預期9.5%）。
高盛也談及，上調貝殼目標價至54港元，并上調收入及純利預測。貝殼首季盈利超預期，其線上線下整合的平臺模式能夠有效地利用營運杠桿，并預期公司將從中國房地產行業持續的政策支持中獲益。將貝殼2024-26年收入預測上調2%，non-GAAP純利上調4%，將目標價從52港元提升至54港元，并維持“買入”評級。
03
消費者投訴貝殼省心租，諸多問題引發關注
值得關注的是，作為消費者接觸頻繁的中介服務平臺，在黑貓投訴平臺上，截至6月15日，關于貝殼找房的投訴量有2341條，已完成1677條。查詢來看，不少消費者投訴貝殼找房存在的問題有發布虛假房源、惡意扣除房租、不退款押金、存在霸王條款以及出租甲醛嚴重超標房等。
根據一季報顯示，貝殼省心租在管房源量從去年同期的9萬套激增至24萬套，入住率達96.5%。
據新快報日前發布的《管家不作為、維修不及時……“不省心”貝殼服務品質遭質疑》一文顯示，家住廣州的業主陳女士（化姓）于2023年3月與貝殼省心租簽約，托管房屋兩年。按照合同約定，貝殼省心租對陳女士的房屋設置了尋租期、空置期和管理費。陳女士算了一筆賬：在托管的兩年里，簽約租金為4300元/月，貝殼和她約定了2.5個月的空置期（第一年30天，第二年45天），在空置期內，即使貝殼已招募到租客，業主也不獲得租金，同時約定了960元/年的管理費，兩者共計12600多元。
陳女士表示，雖然計算下來省心租的費用比普租高了些，但她想著只要省心就無所謂。然而托管后陳女士卻發現，管家并未按照合同約定，定期向租客催收水電氣費和物業費。“即使我多次催促，管家仍沒能及時幫我收取或代繳相關費用，待近期清算才發現，我已經墊付了6000多元的費用。”陳女士說。
對此，陳女士多次向貝殼投訴管家的服務問題，要求付清拖欠的物業費，此外還要求貝殼省心租按照合同賠付違約金并解除托管合同。“經過多次溝通，管家依然不承認自己的服務不到位，且表示其公司無法滿足我的相關訴求，讓我起訴處理。”陳女士說。
6月7日下午，新快報陪同陳女士來到貝殼省心租位于廣州市天河區的總部溝通協商。對接的相關負責人表示，按照合同約定，管家確實存在逾期催收租金的問題，服務不到位；對于陳女士提出的賠付逾期違約金并解除托管合同的訴求，負責人表示將于6月12日前給予相關解決方案。然而，截至該文時，陳女士表示訴求仍未解決，后續將考慮通過起訴維護自己的合法權益。
著名經濟學家宋清輝認為，作為房地產中介服務龍頭企業，貝殼的信譽及口碑無疑是基本底線，也是生存線和競爭力，從新快報發布的這篇陳女士情況來看，貝殼顯然存在明顯過錯，涉嫌違約、欺詐及嚴重不負責任。而從黑貓投訴眾多消費者投訴情況來看，貝殼也可能存在諸多問題，所以引發消費者眾多憤慨。“建議貝殼認真查找原因，尤其是否在管理上存在漏洞，如果口碑持續不佳的話，在競爭極為激烈的房地產中介領域，中長期對公司的傷害可能越發嚴重。”（港灣財經出品）
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