世相丨京東產發難逃IPO落空快訊
等待了一年，京東產發的赴港IPO計劃最終還是逃離不了被擱置的命運。
等待了一年，京東產發的赴港IPO計劃最終還是逃離不了被擱置的命運。
盡管京東產發從不承認自己是家房地產公司，但據知情人士透露，京東產發暫緩IPO，還是歸因于“內地房地產行業不景氣”。
京東產發并未放棄IPO的目標，“將會待時機適合再籌備上市”。不過，本質還是靠規模發展的京東產發，若無法撕掉身上沉重的地產標簽，唯恐再沖擊IPO的希望亦相當渺茫。
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不受待見的重資產模式
一年前，京東宣布將旗下京東產發、京東工業分拆上市。當時，高達70%的毛利率，讓京東產發迅速引起了資本市場濃烈的興趣。
但市場也很快發現，這家定位為“中國和亞洲領先、增長最快的現代化基礎設施開發及管理平臺”的公司，本質上與傳統的商業地產公司無異，其盈利能力與投資性房地產的資產規模強相關。
數據顯示，截至2022年底，京東產發營業收入達23.18億元，同比增長190.3%。而其收入的主要來源則是基礎設施解決方案。截至2022年末，該收入占比已經達到了93.2%，而基礎設施解決方案所得收入主要包括資產負債表資產的租金收入，占總收入的比重達91.3%。
換言之，京東產發始終是靠收租過日子。而租金收入取決于出租率、租金金額以及租賃面積。截至2022年末，京東產發的出租率超90%，租金通常于租期內每年上漲3%至5%。
值得注意的是，在2023年，受整體經濟形勢影響，產業園、物流倉儲等行業均受到不小的挑戰，平均出租率及租金均有所下滑，這也影響了一眾倉儲運營商的運營表現，相信京東產發亦難以幸免。
即使拋開市場因素，若按90%的出租率及3%至5%的租金增幅，能帶給京東產發的業績提升作用亦相當有限。這也意味著，京東產發若想提升營利收入，就只能從擴大建筑面積上做文章。
根據此前招股書顯示，截至2022年末，京東產發的資產管理規模達到937億元，總建筑面積為23.3百萬平方米，按建筑面積計，在亞洲排名第三，在中國排名第二。當中包括219個物流園區、13個產業園區及4個數據中心，當中包括于四個海外國家擁有的25個基礎設施項目。
根據仲量聯行報告，自2018年初至2022年底，京東產發總建筑面積擴大的年平均復合增長率超過40%，在同業中實現最快增長。
該規模還在持續上升。據招股書披露，于往績記錄期，京東產發每年土地收購的建筑面積平均約為280萬平方米，每年新開工的建筑面積平均約為350萬平方米，每年竣工的建筑面積平均約為240萬平方米。
基于京東產發的經營模式，若想保持收入的高增長，就必須持續投入大量資金，且回報周期很漫長。另外，受困于市場下行行情，相關資產市價也有所貶值。因此，盡管70%的毛利率在前，京東產發的“重資產”模式仍然極大壓縮了市場的想象空間。
相似的模式下，恒隆和太古或許是很好的參照樣本——手握兩三千億的投資性資產，實現百億收入，毛利率70%左右，然而市值僅有數百億港元。
對急需資金解渴的京東產發來說，這或許也不是其想要的結果。
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高增長神話難持續
此外，賬面資金僅雙位數的京東產發，如何撬動千億規模資產，也令市場好奇。
招股書顯示，于2020~2022年間，京東產發投資活動所用現金凈額高達345億元，而其經營活動所得現金凈額僅約30億元。僅2022年，京東產發投資活動所用現金凈額就達到221億元，當中添置投資物業就花了115億元。而在2021年及2020年，其添置投資物業支出73億元和61億元。
截至2022年末，京東產發賬上現金僅11億元。顯然，京東產發自身的造血能力并不足。
大量的融資，成為京東產發實現規模快速增長的關鍵。這里不得不提京東的財技。
京東將物流資產的開發權、管理權、所有權和使用權分離，前兩者由京東產發擁有。所有權上，物流資產作為京東產發與外部資本共同設立基金的底層資產，以快速回籠資金，支持下一步的開發。另外，京東物流可以通過租賃獲取該資產的使用權。
招股書顯示，京東產發共設立了五只私募基金，包括三支核心基金、一支開發基金、一支收購基金，并以普通合伙人與資產管理人的身份長期控制并運營。
其私募基金資產管理規模持續快速膨脹，短短三年，就從2019年末的115億元增至2022年末的253億元。
在2023年2月，京東產發還發行了首支公募REIT——嘉實京東倉儲基礎設施REIT（簡稱“京東倉儲REIT”），計劃募資17.57億元，吸引了來自社會超700億的資金認購。
在2023年末，京東產發也成立了首只人民幣基金“京東產發核心基金IV”，投向大灣區、長三角和京津冀地區等核心物流節點城市的14個高標準智能化的穩定運營階段項目，總建筑面積逾158萬平方米。該基金更作為京東產發首支Pre-REITs基金，助力京東倉儲REIT的發展。
通過不同的基金投資策略組合，京東產發也實現了資金在資產各階段的循環利用，并為新項目開發提供資金。
京東產發還在不斷吸納社會資本。于2021年3月、2022年3月，京東產發分別獲得來自高瓴資本的6億美元融資及華平投資7億美元的融資。且在2021年、2022年通過股份發行獲得104億元、90億元。
在債權融資方面，京東產發也不手軟。截至2022年末，京東產發的銀行及其他借款高達258億元。與此同時，京東產發的融資成本也在不斷推高，僅2022年，該數值已達10.59億元。
由此不難看出，京東產發對于上市融資的迫切。
值得一提的是，盡管2022年購置土地的成本支出幾乎是2020年及2021年的總和，但土地面積、新開工面積及竣工面積均較前兩年有所下降。
在京東最新發布的一季報中，由達達、京東產發、京喜及海外業務構成的新業務分部的收入卻從上年同期的60億元下滑到49億元，新業務分部收入的同比變動率從上年同期的-6.5%擴大到-19.2%。盡管京東產發部分并未單獨列舉，但從下滑的幅度，多少可見端倪。
顯然，再龐大的資金量也無法支撐京東產發的高增長神話。這或許也是京東產發被資本市場拋棄的核心原因。
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