房企的日子會越來越不好過 一個大利空已走在路上！金融
說明房地產(chǎn)企業(yè)蓋房子、投資房地產(chǎn)的重要資金來源就是債務融資，本次證監(jiān)會是從債務融資的角度對房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源進行控制，此次證監(jiān)會準備提高房地產(chǎn)類企業(yè)的發(fā)債門檻無異于斷了眾多債務率高的驚人的房地產(chǎn)企業(yè)重要的后續(xù)資金來源。
近日，據(jù)財新網(wǎng)報道，證監(jiān)會準備對債券市場出手：
據(jù)財新消息，交易所債券市場對類平臺發(fā)行人的門檻驟然提高，多家券商近日接到交易所窗口指導，發(fā)行人最近三年的營業(yè)收入中，來自所屬地方政府的比例若超過50%，將不能在交易所發(fā)債。此外，交易所正在研究如何提高房地產(chǎn)類和過剩行業(yè)公司債的發(fā)行門檻。
財新網(wǎng)的報道主要涉及兩個方面，一個關乎我們老百姓關心的房地產(chǎn)，另外一個則對地方財政收入有重大影響。下面我們逐個進行分析。
房企的日子會越來越不好過
1、房企融資堪憂！
在財新網(wǎng)的報道中，關于房地產(chǎn)的其實只有短短的一句話（筆者再次將此句話點出）：證監(jiān)會正在研究如何提高房地產(chǎn)類公司債的發(fā)行門檻，但是這句話的殺傷力驚人！
目前恰逢A股上市公司半年報，我們結合有關機構的統(tǒng)計結果便可以一探這句話的威力。
據(jù)wind數(shù)據(jù)整理，今年二季度末鋼鐵、煤炭行業(yè)上市公司資產(chǎn)負債率分別為66.59%、51.63%，相比去年末分別下降1.87、0.72個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)則加杠桿明顯。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率已升至81.33%，相比去年末上升3.87個百分點。
房地產(chǎn)行業(yè)整體的資產(chǎn)負債率水平達到80%以上其實已經(jīng)很夸張了，但是如果從凈資產(chǎn)負債率（負債總額/凈資產(chǎn)總額×100﹪，此項數(shù)字更能說明房地產(chǎn)企業(yè)目前是高風險、高回報）來看會更加觸目驚心：魯商置業(yè)、嘉凱城凈資產(chǎn)負債率高達1400%，另有不少業(yè)內(nèi)知名企業(yè)也達到1000%左右的水平。
房地產(chǎn)企業(yè)負債累累，說明房地產(chǎn)企業(yè)蓋房子、投資房地產(chǎn)的重要資金來源就是債務融資。數(shù)據(jù)也顯示，債券是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道之一：
通過Wind數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，上市公司融資的渠道發(fā)生變化，債券成為主要的融資渠道。公司債發(fā)行人中也不乏房地產(chǎn)公司。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年6月末房地產(chǎn)行業(yè)應付債券規(guī)模為2544億，總規(guī)模約占2390家樣本企業(yè)的18%。
要知道，上市房地產(chǎn)公司的債務融資規(guī)模占到整體上市的公司的18%，而房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量才僅僅占上市公司5%左右。顯然，房地產(chǎn)公司的發(fā)債融資是十分激進的。
筆者說這么多其實讀者應該能看出來，發(fā)債融資對于房地產(chǎn)企業(yè)重要性不言而喻。此次證監(jiān)會準備提高房地產(chǎn)類企業(yè)的發(fā)債門檻無異于斷了眾多債務率高的驚人的房地產(chǎn)企業(yè)重要的后續(xù)資金來源，尤其那些債務率遠超越一般會計標準的企業(yè)。
筆者觀察到，本次證監(jiān)會是從債務融資的角度對房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源進行控制，而在這之前，證監(jiān)會和銀監(jiān)會已經(jīng)分別從不同的渠道在收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源：
1）7月末，證監(jiān)會表示嚴控上市公司通過再融資拿地
7月末，證監(jiān)會官員在這次會議上表示，企業(yè)再融資募集的資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，企業(yè)需要詳細披露募集資金的實際使用信息。證監(jiān)會官員特別指出，開發(fā)商通過再融資補充流動資金將受到嚴格限制，再融資所募資金只能用于房地產(chǎn)建設，而不能用于拍地和償還銀行貸款。
上市公司的再融資主要是通過定向增發(fā)等手段，一般來說只要上市公司集資目的明確，比如還貸款、拿地等等，證監(jiān)會是不會管的。因為這基本屬于上市公司自主的商業(yè)行為，而且募集的資金也是一個愿打一個愿挨，不存在強迫。
但是7月末的證監(jiān)會意見卻規(guī)定，上市房企通過股權融資獲得的資金只能用于項目建設，不能用于拍地和償還貸款。這等于說，從上市公司融來的錢，只能用于現(xiàn)有已經(jīng)開工的項目，不能用于未來土地的投資，也不能償還銀行的貸款用以從銀行繼續(xù)借貸。對于房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展顯然是一大利空！
2）銀監(jiān)會通過理財業(yè)務限制開發(fā)商獲取資金
7月27，有報道稱，《商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)已經(jīng)下發(fā)至各銀行，這個文件通過加強銀行風險管理，將直接影響開發(fā)商拿地資金的靈活性。28日，銀監(jiān)會回應稱，目前處于內(nèi)部研究論證和征求意見階段。
銀監(jiān)會這個文件的主要目的是提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，有媒體曾經(jīng)分析，在這個意見稿下發(fā)之前，通過銀行理財業(yè)務（主要是資管計劃），房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本大概在7%左右，如果按照這個文件落實的話，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的成本將提高到12%以上，這效果絕對立竿見影！
2、房價能下來嗎？
通過上面的三道枷鎖，讓房地產(chǎn)各方面的資金來源受阻，究竟能不能阻止我國房價的上漲，抑制樓市泡沫呢？
筆者認為短期之內(nèi)恐怕不會。筆者的原因如下：
1）房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源被限制，盡管可能會讓房企拿地的雄心受阻，從而抑制地王推動周邊房價走高的效應，但是這也無形中抑制了后續(xù)整體的樓房供應量，包括北京、上海等城市的土地供應政策收緊也是同理。供給端變少了，但是需求端并沒有大幅度的下降。從近來的居民房貸水平節(jié)節(jié)攀升就能看到，居民對于購買房屋的熱情不減。所以，需求和供給的天平在無形中偏向了賣方，如果一部分賣方開始惜售，那么情況會變得更嚴重。
2）在資產(chǎn)荒的條件下，銀行目前仍然將放貸的重點放在房地產(chǎn)業(yè)務上，視房地產(chǎn)為現(xiàn)階段的優(yōu)質資產(chǎn)。
3）房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟茲事體大，尤其在我國經(jīng)濟結構轉型還沒有起色，沒有新的有效驅動力存在的情況下。
4）我國房地產(chǎn)在筆者看來基本已經(jīng)是金融屬性的行業(yè)，換句話說，房地產(chǎn)目前的價格水平是維持我國信貸環(huán)境穩(wěn)定的重要力量，因此各方在沒有找到好的解決辦法的情況下，房價也不會有大的跌幅。
5）最后，筆者提醒讀者，三四線及以下城市，由于房屋嚴重過剩，所以可能不會如一二線城市那么穩(wěn)定，投資的話還是要謹慎。
地方政府的褲腰帶可能要臨勒緊了
分析完證監(jiān)會新舉措對房地產(chǎn)的影響，我們來看看對地方政府的作用。
發(fā)行人最近三年的營業(yè)收入中，來自所屬地方政府的比例若超過50%，將不能在交易所發(fā)債。
之前的政策要求是兩個50%，即發(fā)債平臺的現(xiàn)金流和營業(yè)收入中地方政府的比例只要有一個在50%以下就可以發(fā)債。而目前新的政策明顯提高了這個要求，只有營業(yè)收入上的要求。所以，一旦此舉確定實施，那么可能會有眾多機構被迫停止債券業(yè)務。
證監(jiān)會此舉顯然比較嚴厲，尤其對于資金壓力原本就很大的地方政府。不過筆者也能體會證監(jiān)會的意圖：
1、地方政府債務問題嚴重
央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月至6月，地方政府債券發(fā)行量超過3.61萬億元，而2015年全年地方政府債券發(fā)行量才3.8萬億元，地方政府用5個月的時間發(fā)行了接近去年全年規(guī)模的債券。按照2016年中央和地方預算草案的報告要求，2016年地方政府一般債務余額限額為107072.4億元，而截至2016年6月底，地方政府債券托管余額為8.3萬億元，已接近限額量的八成。
從上面的數(shù)據(jù)能夠看到，地方政府發(fā)債速度在2016年有著十分迅猛的增長，5個月就已經(jīng)達到去年全年的水平。這種情況的發(fā)生一方面是因為政府的收入來源減少，比如地方企業(yè)的經(jīng)營狀況不佳，土地出讓收入不可持續(xù)；另一方面是因為地方政府要花錢的地方多，包括支持地方國企的發(fā)展、償還到期債務、投資基礎設施，還有遵從國家的經(jīng)濟決策即幫助企業(yè)降杠桿，政府加杠桿等等。
在上述兩方面共同作用下，地方債就面臨著巨大的風險：地方政府把花出去了，但是項目收益率卻很低，而且回收期很長，這就存在著的兌付風險，且隨著地方債規(guī)模的迅速膨脹，風險也在快速積累。所以證監(jiān)會就不得不緊急踩剎車。
2、防止地方債泡沫化
國債收益率不斷走低，有日益泡沫化的趨勢，央行隨即通過14天期逆回購等措施來平抑國債泡沫。地方債由于常常跟隨國債走勢且在資產(chǎn)荒的背景下，有地方信用背書的債券仍然受到市場的追捧，這就造成地方債也逐步出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象。
總的來說，目前我們的監(jiān)管層面臨兩難局面，既要滿足抑制資產(chǎn)泡沫，防范金融風險的目的，又要盡量的給實體產(chǎn)業(yè)、地方政府等需要用錢的地方提供支持。而一項政策常常是顧此失彼，只能選擇其中對于中國經(jīng)濟短期影響力比較大的優(yōu)先考慮，就這個時點來說，地方債務就是被控制的對象，所以地方政府可能不得不勒緊褲腰帶過一陣子了。
——金融投資篇（讀者選讀）
筆者認為無論是科技，科學，還是軍事及經(jīng)濟，中國正從經(jīng)濟大國走向經(jīng)濟強國的道路上，中國在金融投資領域的發(fā)展，正在推動中國成為金融投資強國！不謀全局者不足謀一域，市場風云，變幻莫測，定其心，觀其勢，謀定而后動，不亂于心，不困于情，運籌帷幄之中，方能決勝千里之外。弱水三千，只取一瓢，取己所需，不貪婪，不好戰(zhàn)，收放自如，穩(wěn)操勝券。
投資是一個完整體系包括投資理念 ，投資心態(tài) ，資金管理 ，風險控制 ，投資策略 ，操作系統(tǒng)。一個投資體系正常運轉需要專業(yè)團隊完備制度和科學流程。一兩單的收益并不能幫助你成就什么，而一個具備以上條件的團隊肯定能幫助你得到什么。
投資
文/金鼎盛士:hxl890318
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