風(fēng)口襲來：存量時(shí)代，潘石屹的聯(lián)合辦公靠譜嗎？金融
作為中國(guó)房地產(chǎn)界的一位代表人物，頻頻拋售資產(chǎn)，手握重金，潘石屹下一步如何布局成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
《歡樂頌》播出時(shí)，安迪工作的地方上海凌空SOHO，因這部熱播劇名氣大增，其酷酷的流線造型讓人印象深刻。不過，潘石屹還是嫌棄它了。
7月初，SOHO中國(guó)宣布其將被整體出售。這只是潘石屹出售的眾多項(xiàng)目中的一個(gè)，2014年初以來，潘石屹的SOHO中國(guó)已經(jīng)出售四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)236億元，加上剛剛宣布的北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目（保守估計(jì)價(jià)值105億元），預(yù)計(jì)SOHO中國(guó)套現(xiàn)將超過340億元。
事實(shí)上，近來拋售資產(chǎn)的并不止潘石屹一個(gè)。去年底，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司以200億元人民幣拋售了上海世紀(jì)廣場(chǎng)，成為至今在內(nèi)地單筆出售最大的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目；而萬(wàn)達(dá)的王健林，剛剛也把自己的酒店業(yè)務(wù)打包670億賣給了孫宏斌。
如果說，李嘉誠(chéng)賣掉了最好地段的物業(yè)是為了去英國(guó)抄底，而王健林賣掉酒店業(yè)務(wù)是為了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，那潘石屹打著什么算盤？
從當(dāng)年搬磚的打工仔到萬(wàn)通六君子，然后再出來闖出自己的一片天地，潘石屹自然有他的一套商業(yè)邏輯。那么，他這一次的轉(zhuǎn)型走對(duì)了嗎？
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萬(wàn)通六君子
1987年2月，24歲的潘石屹?gòu)暮颖崩确皇筒抗艿谰纸?jīng)濟(jì)改革研究室辭職南下深圳。在布吉鎮(zhèn)一家工地挑磚，一個(gè)月后，潘石屹領(lǐng)到了來深圳的第一份工資——350元，潘石屹覺得這個(gè)工作沒前途，于是毅然決定離開。他的第二份工作是做業(yè)務(wù)員，因?yàn)辄c(diǎn)子多，被提拔為業(yè)務(wù)經(jīng)理。
不久，海南建省的消息傳來時(shí)，潘石屹?zèng)Q定去闖海南。于是在1988年5月底，他帶著1000多元的積蓄到了海口。
然而，相比深圳，在經(jīng)濟(jì)極其落后、人滿為患的海口，想找到一份工作絕非易事。三個(gè)月過去，又身無分文，只好重操舊業(yè)，做起了磚廠搬運(yùn)工，后因能力突出，被提拔為廠長(zhǎng)。后承包該廠，經(jīng)營(yíng)得有聲有色，每月都能贏利兩三萬(wàn)元。
但好景不長(zhǎng)，1990年初，房地產(chǎn)熱急劇降溫。潘石屹承包的磚廠難以為繼，苦撐數(shù)月后關(guān)門大吉。當(dāng)潘石屹遣散工人時(shí)，賺到的錢基本賠光了。
由于磚廠停產(chǎn)，潘石屹不得不重回海口。漂泊的歲月中，他結(jié)識(shí)了漂泊的馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪等幾個(gè)意氣相投的朋友，他們共同創(chuàng)立了海南萬(wàn)通，后來人們把他們稱為“萬(wàn)通六君子”。
這六個(gè)性格鮮明，各有所長(zhǎng)的男人，共聚一堂，呼嘯聚義，在海南開始了他們的地產(chǎn)生意，最終各自成為一方霸主。
1992年底，他們共同創(chuàng)建了北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司，在北京開發(fā)房地產(chǎn)。1993年1月18日，“農(nóng)高投”增資擴(kuò)股，北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司改制為有限責(zé)任公司形式的企業(yè)集團(tuán)，即萬(wàn)通集團(tuán)。
同年，萬(wàn)通在北京開發(fā)了“新世界廣場(chǎng)”項(xiàng)目。通過和香港利達(dá)行主席鄧智仁的合作，萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)大獲成功，賣到了當(dāng)時(shí)市價(jià)的三倍。萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)的成功，讓大眾和業(yè)界開始關(guān)注萬(wàn)通，同時(shí)，也奠定了兩個(gè)地產(chǎn)大佬馮侖和潘石屹的“江湖地位”。
到了1995年3月，六兄弟進(jìn)行了第一次分手，王啟富、潘石屹和易小迪選擇離開；1998年，劉軍選擇離開；2003年，王功權(quán)選擇離開。至此，萬(wàn)通完成了從六個(gè)人到一個(gè)人（馮侖）的轉(zhuǎn)變。
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到光亮的地方去
開始單干的潘石屹，認(rèn)真研究了北京整個(gè)城市格局。
1997年，潘石屹預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及他們對(duì)居住和工作空間混合的需求越來越大，便想向市場(chǎng)推出“小型辦公、居家辦公” (SOHO)這一概念。
當(dāng)時(shí)，潘石屹正巧看到一張報(bào)紙——香港的《明報(bào)》。《明報(bào)》的記者通過衛(wèi)星照片看到，朝鮮半島上從“三八線”分開，北邊黑燈瞎火，南邊燈火通明。于是這個(gè)人寫了一篇文章，說一個(gè)地方富裕不富裕，和這個(gè)地方的明亮程度有很大的關(guān)系。這個(gè)“三八線”是分界線，北朝鮮沒有燈，南朝鮮燈就特別多。
潘石屹一下子茅塞頓開：要賺錢，就得順著光亮走。他開著汽車，繞著環(huán)路轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)北京的西邊黑燈瞎火，國(guó)務(wù)院的部委從來不加班，一到晚上就全是黑壓壓的一片，而東邊則是燈火通明。
當(dāng)時(shí)有一塊北京原為二鍋頭酒廠的地皮，潘石屹讓兩個(gè)助理先去考察，回來她們說又臟又臭，旁邊通惠河長(zhǎng)滿蘆葦，不適合開發(fā)。
結(jié)果潘石屹很看好這塊地皮，他覺得這些問題都可以解決，“關(guān)鍵要看時(shí)間”。最終，SOHO中國(guó)圍繞著國(guó)貿(mào)橋方圓一公里的地方，“建了北京百分之五十的CBD（馮侖語(yǔ)）”。
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遍地開花
開發(fā)完建外SOHO項(xiàng)目，潘石屹于2002年3月成立SOHO中國(guó)有限公司。此后，SOHO中國(guó)項(xiàng)目在北京、上海等重點(diǎn)城市落地開花。
2002年5月，建外SOHO正式對(duì)外發(fā)售。截至2004年6月，建外SOHO共登記銷售額60.5億元，占CBD區(qū)域在售的10個(gè)項(xiàng)目總銷售額134億元的45%(北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù))。
2003年10月，建外SOHO一、二、三期陸續(xù)建成交付，建成的建外SOHO很快被眾多世界品牌在廣告片中作為新北京的標(biāo)志，在雅典奧運(yùn)會(huì)閉幕式北京宣傳片中，建外SOHO也作為新北京的建筑形象，向全世界展示。
2004年3月，SOHO中國(guó)以10億元收購(gòu)華遠(yuǎn)尚都國(guó)際中心的二、三期，命名為SOHO尚都；2004年6月9日，SOHO中國(guó)獲得中央商務(wù)區(qū)NW07-1地塊，該項(xiàng)目后來命名為“朝外SOHO”。
一路走到2007年，SOHO中國(guó)融資19億美元赴港上市，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。自上市以后，SOHO中國(guó)發(fā)展步伐加快，以營(yíng)業(yè)額來看，2010年為其峰值，當(dāng)年年收入為182.15億元。
僅2010年短短一年時(shí)間內(nèi)，SOHO中國(guó)攜60余億元高調(diào)進(jìn)入上海，完成了在南京西路、外灘中心、虹橋交通樞紐的完美布局，跳出漂亮的“上海三步曲”。
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轉(zhuǎn)型與陣痛
到了2012年，SOHO中國(guó)在北京、上海核心商業(yè)區(qū)域就有20多個(gè)項(xiàng)目，幾乎全部是城市地標(biāo)性建筑。這時(shí)，潘石屹面臨選擇：將北京、上海的項(xiàng)目一一散售完畢，套現(xiàn)離開；或者長(zhǎng)期租賃，等待租金回報(bào)細(xì)水長(zhǎng)流。他最終選擇了后者，從銷售轉(zhuǎn)向自持寫字樓。
在房企都在做大規(guī)模、沖刺千億級(jí)體量的大勢(shì)中，潘石屹帶領(lǐng)的SOHO中國(guó)突然走上了一條見效慢的路子，一時(shí)之間，同行外界質(zhì)疑聲不斷。
首先是資本市場(chǎng)通過股價(jià)表明了看空態(tài)度：在宣布轉(zhuǎn)型之后的24小時(shí)里，SOHO中國(guó)股價(jià)便下跌近10％。這讓潘石屹感到出乎意料，一度也開始緊張起來。
轉(zhuǎn)型后SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳成為其被質(zhì)疑“轉(zhuǎn)型不成功”的有力依據(jù)。據(jù)SOHO中國(guó)歷年年報(bào)顯示，自2012年-2016年公司營(yíng)業(yè)額分別為153.05億元、146.21億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元，營(yíng)業(yè)額2015年同比2012年驟降1438.19%。
后來有評(píng)論認(rèn)為，SOHO中國(guó)當(dāng)初判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)急轉(zhuǎn)直下，才轉(zhuǎn)售為租，它錯(cuò)過了中國(guó)房地產(chǎn)這幾年的大發(fā)展，可以說是不進(jìn)則退。
而業(yè)績(jī)數(shù)字的低谷與市場(chǎng)的多變，也讓SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型動(dòng)作一度有反轉(zhuǎn)跡象。這表現(xiàn)為重提銷售。在2015年SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹稱決定抓住北京、上海房?jī)r(jià)上漲良機(jī)，出售旗下相對(duì)成熟、出租情況較理想的非核心資產(chǎn)。
不過與過往零售為主不同，如今的拋售都是整售。從近三年的情況來看，2014年2月，SOHO中國(guó)將上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億元出售給金融街控股；2014年9月，SOHO中國(guó)宣布將上海凌空SOHO的一部分以30.5億元出售給攜程網(wǎng)；2016年7月，SOHO中國(guó)又將上海世紀(jì)廣場(chǎng)以32.22億元出售給國(guó)華人壽保險(xiǎn)；2017年6月26日，將上海虹口SOHO以35.73億元出售給了新加坡公司吉寶置業(yè)旗下的吉寶置業(yè)中國(guó)、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者。加上最近宣布整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目，SOHO中國(guó)在三年里共出售了六個(gè)項(xiàng)目。
值得一提的是，在出售項(xiàng)目的同時(shí)，潘石屹并未再買過一個(gè)新項(xiàng)目。
面對(duì)公眾的不解，潘石屹表示，做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是‘低進(jìn)高出’，多年來，SOHO中國(guó)都是在遵循這樣的原則。“北京光華路SOHO2以及上海凌空SOHO不會(huì)是‘賣賣賣’的終點(diǎn)。”
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轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式 SOHO3Q將成主營(yíng)
所幸的是，在這幾年出售資產(chǎn)的過程中，宣布轉(zhuǎn)型的第四年，SOHO中國(guó)終于迎來了業(yè)績(jī)拐點(diǎn)。根據(jù)2016年度SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)報(bào)告，2016年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約人民幣9.1億元，同比上升69％，凈利潤(rùn)率57.7％；租金收入約15.11億元，同比上升44％，物業(yè)整體出租率則高達(dá)96％。
相比2012年，2016年SOHO中國(guó)的物業(yè)出租收入增長(zhǎng)了逾10倍。
即便是2016年中國(guó)整體寫字樓市場(chǎng)的需求走低，但由于潘石屹的“SOHO”主要瞄準(zhǔn)北京、上海的優(yōu)質(zhì)地段，這樣的聚焦式發(fā)展讓SOHO中國(guó)將物業(yè)整體出租率推漲至96％。
無疑，北京與上海寫字樓的租金紅利為潘石屹堅(jiān)守轉(zhuǎn)型增加了底氣。2015年，潘石屹開始推出名為“SOHO 3Q”的新產(chǎn)品，主打共享（聯(lián)合）辦公空間。到2016年底，SOHO 3Q平均出租率達(dá)85％。租戶群涉及Airbnb、新浪、小紅書、首汽集團(tuán)等互聯(lián)網(wǎng)和高科技公司。
為什么要做SOHO 3Q？潘石屹曾講過，做單一的產(chǎn)品很難成功，比如做單一的商業(yè)寫字樓或單一的孵化器聚集的都是相同的一批人，就好比把李開復(fù)、徐小平和沈南鵬聚集在一起，不會(huì)產(chǎn)生更大的效果，他要做的事情是把產(chǎn)業(yè)鏈上不同的企業(yè)、不同的人聚集在一起，讓這些企業(yè)彼此形成一個(gè)生態(tài)環(huán)境，這樣的產(chǎn)品成功幾率就大得多了。
市面上，與SOHO 3Q業(yè)務(wù)模式類似的同行有WeWork與優(yōu)客工場(chǎng)。如今WeWork估值約170億美元，并已正式進(jìn)軍中國(guó)。優(yōu)客工場(chǎng)則已將觸角伸至美國(guó)、新加坡、以色列，盡管拓展方向不同，SOHO 3Q同樣被認(rèn)為潛力巨大。
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結(jié)語(yǔ)
作為中國(guó)房地產(chǎn)界的一位代表人物，手握重金，潘石屹下一步如何布局成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
顯然，潘石屹對(duì)SOHO 3Q這個(gè)極具互聯(lián)網(wǎng)特征的項(xiàng)目充滿了期待與自信，并稱SOHO中國(guó)未來將聚焦SOHO 3Q業(yè)務(wù)，出售項(xiàng)目所得資金也將用于SOHO 3Q的擴(kuò)張及利益分紅。
SOHO 3Q的Slogan是“和喜歡的人一起工作”，看上去很美好，但要想實(shí)現(xiàn)盈利確實(shí)不是一件容易的事。從行業(yè)看，聯(lián)合辦公領(lǐng)域的大部分公司都在大力拓展規(guī)模，成本不斷增加，整體上都屬于虧本運(yùn)營(yíng)。
潘石屹曾經(jīng)表示，希望將SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型成為一家互聯(lián)網(wǎng)公司，做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，到2017年，SOHO 3Q貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。但在今年3月舉行的SOHO中國(guó)2016年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，當(dāng)被問到已經(jīng)誕生兩年的SOHO 3Q具體營(yíng)業(yè)額時(shí)，SOHO中國(guó)方面并沒有給出明確地回復(fù)。看來這個(gè)生意并不好做。
大象轉(zhuǎn)身，何其艱難。
來源：礪石商業(yè)評(píng)論
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