孫王的資本游戲，意味著中國(guó)房市的財(cái)富乾坤大挪移，走到了終結(jié)階段金融
剛剛過(guò)去的這起房地產(chǎn)的收購(gòu)，雖然帶有盛夏火熱的意味，但更多的或許是意味著這十年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這輪財(cái)富乾坤大挪移的終結(jié)階段，已經(jīng)來(lái)臨。
這兩天，老王借錢(qián)給老孫收購(gòu)自己的資產(chǎn)的消息，刷屏了。
這確實(shí)有點(diǎn)稀罕，其中內(nèi)情外人難足為道。不過(guò)，更重要的的一點(diǎn)，也許是另外一面：那就是它可能意味著，這一輪房市的財(cái)富乾坤大挪移，走到了終結(jié)階段。
1、降降降杠桿
根據(jù)媒體的報(bào)道，孫宏斌的融創(chuàng)中國(guó)，收購(gòu)?fù)踅×值娜f(wàn)達(dá)文旅的錢(qián)，631.7億當(dāng)中，有295.75億是萬(wàn)達(dá)借給孫宏斌的。
萬(wàn)達(dá)將因此拿掉一筆很大的負(fù)擔(dān)，也就是媒體常說(shuō)的去杠桿。萬(wàn)達(dá)這個(gè)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)之一，終于開(kāi)始了去杠桿。
雖然看起來(lái)只是賣(mài)了600多億的資產(chǎn)，但是，考慮到萬(wàn)達(dá)文旅名下巨大的國(guó)內(nèi)二三四線土地儲(chǔ)備，萬(wàn)達(dá)如果不賣(mài)的話，意味著未來(lái)必須借更多的錢(qián)，才能開(kāi)發(fā)，這一增一減的對(duì)比，未來(lái)減少的杠桿規(guī)模，起碼是在千億以上。
與此前的李嘉誠(chéng)、潘石屹等房地產(chǎn)大亨，先后收縮自己在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的杠桿，到這次萬(wàn)達(dá)在地產(chǎn)市場(chǎng)壓低杠桿，恐怕不難看出，大佬、富人正在有步驟地退出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2、高處不勝寒
其實(shí)，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要去杠桿真不容易，不到萬(wàn)不得已，是不會(huì)干的。
因?yàn)檫@是自己砸自己的場(chǎng)子。
為什么這么說(shuō)呢，且聽(tīng)慢慢到來(lái)。
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，有一個(gè)特點(diǎn)，就是高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)。
這里看一個(gè)2016媒體披露的數(shù)據(jù)：
2016上半年，千億級(jí)房企中，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88.36％，與去年同期基本持平；萬(wàn)科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.6％，同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn)；碧桂園負(fù)債率為78％，較去年末增加了3個(gè)百分點(diǎn)；恒大的負(fù)債率高達(dá)81.79％，保利的負(fù)債率也近80％。
（這次收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)的）融創(chuàng)中國(guó)，2016年的中報(bào)也顯示，當(dāng)時(shí)的融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債總額高約1279.57億元，凈負(fù)債率高約85.1％。
高杠桿意味著高融資，80%的負(fù)債率，也就意味著，100億的資產(chǎn)，其中80億是借來(lái)的。
若是1萬(wàn)億的資產(chǎn)，那么其中8000億可能是借來(lái)的。
3、最怕倒過(guò)來(lái)重演
那么，這些房地產(chǎn)企業(yè)，是怎么借來(lái)這么多錢(qián)呢？
奧妙是拿地。
拿到土地了，一旦土地價(jià)格上漲，等于公司的資產(chǎn)增值了，公司的可抵押資產(chǎn)也就多了，于是又拿此前拍到手的土地，去銀行做更大的抵押，再拿地，土地價(jià)格再漲，于是，各路房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)繼續(xù)上漲。這就構(gòu)成了一個(gè)正循環(huán)，貸款融資拿地——地價(jià)上漲、資產(chǎn)增值——土地抵押再融資再拿地——地價(jià)再上漲，資產(chǎn)再增值，就這樣一路下來(lái)，我們就看到了今天的各路房地產(chǎn)巨頭們。
知道這一點(diǎn)之后，我們就不難知道，這些房地產(chǎn)巨頭們，最怕的事情是什么了。
那就是地價(jià)停止上漲！或者下跌!
因?yàn)橥恋貎r(jià)格一旦停止上漲，甚至下跌，那么公司的資產(chǎn)就會(huì)停止增值，利率的損耗將不可承受。更壞的情況就是地價(jià)下跌了，那將是資產(chǎn)的雙重?fù)p耗，而債務(wù)卻是硬的，一個(gè)針眼都抹不掉。
如果地價(jià)下跌成立，那么，房地產(chǎn)巨頭們，就要把當(dāng)初做大的那個(gè)過(guò)程，倒過(guò)來(lái)重演一遍。
基本路線就是：土地價(jià)值縮水——資產(chǎn)縮水——債務(wù)負(fù)擔(dān)加重——被迫賣(mài)出資產(chǎn)（主要是土地與房子）——房?jī)r(jià)地價(jià)下跌——資產(chǎn)進(jìn)一步縮水。
若沒(méi)有外來(lái)干預(yù)的話，高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)，最終難免會(huì)資不抵債，破產(chǎn)了。
首富很容易就變成了首負(fù)！
4、給韭菜們解套么？
所以，土地價(jià)格上漲，是全體房地產(chǎn)企業(yè)的共同利益所在。
也是因此，我們總是能夠看到，只要監(jiān)管層稍微放松點(diǎn)，那么各地的地王就會(huì)層出不窮。一個(gè)比一個(gè)高。為什么？
這就是房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭打法，用幾十億甚至上百億資金拍出一個(gè)地王，小小代價(jià)鎖定的收獲則是，手頭千億、萬(wàn)億的土地增值更多，就可以融到更多的錢(qián)，貸到更多的款。
所以，萬(wàn)達(dá)這次卸掉部分杠桿，絕非尋常。以它的巨大體量，其負(fù)面影響將是很大的。
這恐怕也是這次收購(gòu)，安排比較特別的原因之一，就是要將其負(fù)面影響，壓縮到最小。
而融創(chuàng)中國(guó)來(lái)接盤(pán)，雖然有加杠桿的意思，但從老王借錢(qián)給老孫的角度來(lái)看，則有萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)一起分?jǐn)傔@部分杠桿的意思。兩個(gè)房地產(chǎn)巨頭，顯示出抱團(tuán)取暖的跡象。
這么做是有理由的。
近期三四線城市房?jī)r(jià)的大漲，一大批三四線城市的房?jī)r(jià)，已經(jīng)突破萬(wàn)元1平米。而與此同時(shí)，一二線城市，則出現(xiàn)了滯漲的情況。
這種情形，或許并不秒。
做股票的談?dòng)褌冎溃?strong>當(dāng)一線的龍頭股炒得差不多的時(shí)候，資金會(huì)炒作二線三線股，最后是垃圾股，當(dāng)垃圾股大漲之后，則意味著聰明資金能夠收割的地方，基本就收割的差不多了。
一輪韭菜割了，一輪財(cái)富的乾坤大挪移，自然就會(huì)走向尾聲，因?yàn)樾乱徊缇虏说纳L(zhǎng)，需要時(shí)間。
前兩天，有篇文章，說(shuō)現(xiàn)在居民凈存款只有26萬(wàn)億了，因此不夠炒房了。其實(shí)，這個(gè)說(shuō)法完全是錯(cuò)誤的，房?jī)r(jià)上漲不會(huì)導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄的減少，只會(huì)導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄的轉(zhuǎn)移。以前這26萬(wàn)億，分散在更多的居民的手里，現(xiàn)在，它不過(guò)轉(zhuǎn)移了主人而已，集中到了少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)以及富人手里。
也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這四年狂歡后的再狂歡，并沒(méi)有去杠桿，而只是轉(zhuǎn)移了杠桿而已，以前很多房地產(chǎn)企業(yè)身上的杠桿，也包括一部分地方融資平臺(tái)的杠桿，轉(zhuǎn)移到了借錢(qián)買(mǎi)房的居民身上，富人的杠桿轉(zhuǎn)移到了窮人身上。
當(dāng)垃圾股炒上天之后，一地雞毛的階段來(lái)臨。那些成功收割了韭菜的資金，會(huì)立即沖回來(lái)給韭菜們解套么？除非股價(jià)再次大跌，才有可能讓這些資金進(jìn)場(chǎng)，重新玩一輪財(cái)富轉(zhuǎn)移的游戲。
所以，當(dāng)前這26萬(wàn)億的居民存款，它們中的不少，或許正是這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富乾坤大挪移的贏家，是不會(huì)輕易再回到房地產(chǎn)市場(chǎng)的。
5、生平第一遭
因此，當(dāng)萬(wàn)達(dá)這個(gè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)之一，開(kāi)始主動(dòng)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上降杠桿的時(shí)候，我們或許需要看到，它背后的風(fēng)。
近幾天的幾件事，也在佐證這個(gè)風(fēng)向，不是向上螺旋，而很可能是另外一個(gè)方向。
一個(gè)是2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城市人均住房面積37平米。2013年這個(gè)數(shù)據(jù)分別是35平米，與32平米。這個(gè)人均面積，已經(jīng)非常可觀了。
另外一個(gè)事則是，7月4日，上海發(fā)布了兩宗土地出讓的公告，分別位于浦東張江和嘉定的兩宗土地，要求競(jìng)得人須100%自持70年。這意味著這兩宗土地所開(kāi)發(fā)的房子，只能用于出租，而不得出售。在上海這樣一個(gè)高房?jī)r(jià)的城市，大家的常識(shí)，感覺(jué)政府應(yīng)該增加商品房土地供應(yīng)，實(shí)際卻。。。。因此，這個(gè)自持政策是值得反復(fù)品味的。
不難推論，這個(gè)政策的一個(gè)客觀效果，就是阻止更多的新商品房入市。它或許意味著有關(guān)方面認(rèn)為，新房若再持續(xù)入市，會(huì)對(duì)現(xiàn)有房?jī)r(jià)格局構(gòu)成較大負(fù)面影響。
當(dāng)然，這些都算是國(guó)內(nèi)的小氣候。
而國(guó)際大氣候，則是全球主要央行貨幣寬松政策，都進(jìn)入了尾聲。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)制定好了加息與縮表時(shí)間規(guī)劃，另外一個(gè)全球便宜資金提供地，歐元區(qū)也開(kāi)始逐漸露出掉頭的跡象。德國(guó)十年期國(guó)債收益率的上漲，意味著歐洲央行結(jié)束零利率的時(shí)刻，不久將會(huì)來(lái)到。
需知，在美元加息的時(shí)候，之所以全球資本市場(chǎng)似乎還很滋潤(rùn)，一個(gè)重要的原因，就是便宜的歐元，彌補(bǔ)了全球資金的渴求。不過(guò)，這個(gè)美元之外的最大水源，很快也將慢慢關(guān)閉。
一葉落后，是天下葉落。
剛剛過(guò)去的這起房地產(chǎn)的收購(gòu)，雖然帶有盛夏火熱的意味，但更多的或許是意味著這十年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這輪財(cái)富乾坤大挪移的終結(jié)階段，已經(jīng)來(lái)臨。
當(dāng)然，真正的趨勢(shì)是無(wú)聲的，并伴隨著諸多讓人產(chǎn)生反向沉醉的亮色，只有這樣的趨勢(shì)，才會(huì)盛大而不可逆轉(zhuǎn)！
就如寒冬的肅殺，人類(lèi)也是經(jīng)過(guò)了千百年，才最后摸出了這季節(jié)輪回的規(guī)律。而我們的房市起落，所導(dǎo)致的財(cái)富乾坤大挪移，對(duì)絕大部分國(guó)人來(lái)說(shuō)，都將是生平第一遭。
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