二房東迎來翻身解放，租房市場“大B化”勢不可金融
2016-06-15 08:20
在長租市場，租客、房東、二房東、中介之間存在相互博弈的利益糾葛，在中介壟斷的租房市場，二房東是突圍中國式租房困境的希望， 而二房東要想發展壯大為公寓管理公司（大B化），還需借助SaaS和消費金融的力量。
據住建部房地產市場監管司介紹，當前我國租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已突破1萬億。與旺盛的租房剛需相比，房源存量嚴重不足，增量遠落后于城市新增人口速度。因而，住房居住市場是典型的“賣方市場”，租客的話語權比較微弱。
長租市場的房源主要包括：（1）把自有房屋出租的個人房東，被稱之為“C端房源”；（2）為租客提供住房租賃服務的職業二房東，被稱之為“小B”；（3）集中出租整棟標準化房源的公寓管理公司，被稱之為“大B”。小B和大B屬于廣義的“二房東”范疇。
所謂“得房源者得天下”，過去二十多年，中介不斷囤積C端房源而獨大；如今，移動互聯網的蓬勃發展及人們消費主權的復蘇，房源開始向B端集中，在多重合力助推下，一場“去中介化”大幕正悄然拉來……
中介在市場博弈中占盡上風
租客要租到滿意的房子，要么找房東直租，要么通過中介或者二房東轉租。然而多年以來，中介 、房東、二房東、租客之間相互博弈，使得中國式租房陷入剪不斷、理還亂的重重困局之中。
傳統中介擁有星羅密布的實體門店，以及以門店為據點穿梭在大街小巷的房產經紀人，他們游走于房源和客源兩端，本應是租房市場的服務者。在PC時代，中介在58同城、搜房網等媒體平臺批量發布C端房源信息，形成了一套組織多人帶看，催促租客簽定租賃合同的打法，其成交速度比房東招租更快，因而所囤積的C端房源越來越大，競爭優勢也凌駕于租客與房東之上。
一些個人房東傾向于把住房租賃業務交給信得過的二房東全權打理，而不是任由中介公司處置。二房東是住房租賃業務的經營者，是 “代理房東”，被平臺視為自帶貨源的“商戶”（B端）。二房東同樣需要囤積C端房源，是制衡中介滲透和擴張的主要力量，以昌平區天通苑為例,大約500個二房東控制了當地80%的可出租房源，該地區的房屋租金要比中介壟斷房源的其他地區低廉很多，因而成為北漂的重要聚集區之一。
近些年， 58同城收購安居客，搜房轉型房天下，鏈家、我愛我家等中介公司自建房產O2O，愛屋及屋等互聯網中介異軍突起，租客通向房源的流量入口被中介壟斷，房東和二房東不得不依賴中介平臺發布出租信息，并向中介繳納大筆傭金；這種畸形的市場局面也助長了虛假房源泛濫、黑中介坑蒙拐騙等亂象的囂張氣焰。
眾望所歸，二房東漸成“去中介化“主力
國務院在2016年6月初印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》罕見地把“住房租賃企業”作為首要的市場主體，其次才是“房產開發商”、“中介機構”及“個人房東”，并強調要“通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規?；?、集約化、專業化水平，形成大、中、小租賃企業協調發展的格局”。
對政府而言，在房價高開高走的形勢下，鼓勵民眾租房而非買房無疑是務實之舉。政府希望看到，租房市場逐漸從C端房源過渡到B端房源占主導，以便進行有效的監管，并可以向住房租賃企業征收稅費。
對于租客來說，二房東比中介更有誠信、更加穩妥。二房東為租客提供的是持續的全天候、多維度的租賃服務，而中介經紀人的頻繁流動也不能保證租客在住期間的服務，更像是一錘子買賣。這也是由各自經營性質所決定，二房東的收入主要來源自房屋租賃（含居住）服務，而中介則主要以交易傭金謀利。
小B化的職業二房東、大B化公寓管理公司正迅速成為突圍中介把持的租房市場的希望，而長期以來被中介邊緣化的二房東終于迎來“翻身”機遇。
那么，二房東如何另辟蹊徑獲取新的免費流量入口呢？移動互聯網不斷進步也為B端房源線上化積蓄了足夠的勢能。以去中介化的房屋租賃B2C+C2C全價值鏈管理技術平臺房總管在企業端的運營為例，小B化的職業二房東或大B化的公寓管理公司貨源多，把B端房源成批量的上線，平臺的貨源問題迎刃而解；即便在單次成交后，二房東的使用仍然非常高頻。在其用戶版則按“滴滴模式”搭建租客與房東純直租平臺，由于單個房東的房源有限，產品的使用黏性、用戶忠誠度比企業版稍弱一些。
政府的大力支持、百姓的呼喚、再加上移動互聯網提供的技術和流量保障，讓二房東盼來崛起的大風口。
二房東在“大B化”中的困難
據統計，一些發達國家的長租公寓產業占據約占整個租房市場份額的50%，而我國公寓占有率不足10%，發展潛力巨大。國內房產開發商開拓住房租賃業務直奔“大B”租房，一些中介公司也在加緊布局B端房源，成立公寓管理公司變身“二房東”。
鏈家的自如友家、我愛我家投資的相寓都推出了小戶型、標準化的精裝公寓；青年YOU+、寓見等長租品牌公寓贏得資本垂青。這些新興公寓多地處繁華地段、上班便利，有專門“公寓管家”提供長租服務以滿足新中產年輕人對居住品質的追求。由于定位于都市白領單身公寓，原則上要求每戶入住不超過2人，無形中把帶小孩、老人的家庭用戶擋在門外。
要想真正充分滿足大眾的長租剛需，還得寄希望于“小B”逐漸成長為“大B”。一些有商業頭腦的職業二房東正朝公司化、品牌化方向運作，以服務口碑穩住客源，強化對“一房東”的議價權和續租能力，兼并一些經營不善的二房東，成為初具規模的住房租賃企業。
租房市場的競爭越充分，資源越向優勢方聚集，最終形成新的B端房源壟斷新局面，而在房源“大B化”進程中，肯定會有一批二房東跟不上形勢被迫淘汰，具體存在以下三大困難：
（1）落后的管理手段：不少二房東仍然事無巨細進行手工記賬，既不便查詢，也容易遺忘出錯，一旦進入高速擴展階段，房源量和租客量劇增將帶來繁重的工作量，主觀經驗管理已經落伍；
（2）高額的推廣費用：無論是整租房，還是合租房，房源的閑置都意味著可變現資金的流失，二房東往往要不斷付費置頂導入客流，據了解，僅上海市場職業二房東在58同城及其他中介平臺的年推廣費用就高達5億元；
（3）單一的資金來源：房東的資金來源于租客傭金，然而需要提前大筆墊付給房東，資金周轉成為職業二房東的“命門”；在二房東之間兼并之戰中，誰出的租金高、墊付金額大，誰就在整合房源中更有優勢，不少二房東因資金鏈跟不上而出局。
SaaS平臺和消費金融是二房東的兩大推手
想要攻克上述的難關，職業二房東既要強化租賃管理“內功”，又要大膽引入金融“外援”。
目前房產開發商和中介公司旗下公寓管理公司都有ERP系統，職業二房東要想實現“彎道超車”，必須把將SaaS（軟件即服務）嵌入到租房業務方方面面之中，實現租房業務的數字化、智能化管理躍變。
SaaS平臺要想做到簡便實用，就得把租房業務場景與移動互聯網技術友好結合，譬如在SaaS工作平臺即時提醒二房東將閑置房源出租并予以發布；通過移動端可以與租客在線溝通；所有“帶看”記錄可在移動端查詢；與租客在線簽訂電子版合同，并支持移動支付轉賬；催繳租金以短信通知租客；退租的押金自動返回等功能一鍵完成。據國內首個純移動端房屋租賃管理SaaS系統房總管創始人、CEO林當清（超大型ERP系統“新中大”軟件聯合創始人）介紹，SaaS為商戶的房源管理、發布房源、租客管理、合同管理、財務管理提供了一個閉環平臺，此外，平臺基于租房的交易大數據還可以衍生買房、裝修、家政等業態服務。
如果把SaaS平臺比作二房東的“武器”，那么消費金融則是租賃市場的“糧草”。針對剛走向社會租不起房的年輕人，平臺可以接入“螞蟻金服”的征信系統為租客提供的“分期貸”服務。房產是居民最大的固定資產、金融屬性極強，尤其在北上廣深等一線城市的房屋租賃業務的回報相當穩??；目前“魔方金服”就把公寓的“經營性預期收益”打包成理財產品放在平臺購買，贏得投資人的追捧；而將小B房源的“預期收益再證券化”成為緩解職業二房東資金周轉難題的可行出路。
而讓職業二房東習慣基于SaaS平臺開展業務，鼓勵二房東利用金融杠桿盤下更多的房源，需要一批專業的服務人員和線下地推團隊深耕長租市場。
鑒于過去租房市場糟糕的服務體驗，本文認為理想的住房租賃商業模式需回歸用戶本位，在C2B端（租客to二房東）利用SaaS閉環平臺提升租賃管理效率，以消費金融激活租賃市場市場潛能；在C2C端（租客to房東）釋放移動互聯網“連接”優勢，讓租客與個體房東借助免費平臺自主直租，形成C2C+C2B良性循環。
租房是人們生活常態，也是關乎民生的大事，長租市場創業者要想突破中國式租房困局，唯有借力打力、順應房源大B化趨勢，以移動互聯網的普惠助推二房東們走向歷史前臺，才有望重塑人們的租房體驗，改寫萬億級住房租賃市場的競爭格局……
作者：李星（QQ/微信號:1598145405），策劃人，科技專欄作者，公眾號lixingo2o
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