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投資最重要的是資產配置能力。過去10年買房子的基本都賺了，炒股票的大部分在虧錢。我們常常覺得中國房子是一個長期向上的周期，而股市卻是熊長牛短。但真的如此嗎？從我的研究發現，股市的年化回報率并不比房地產低多少。今天我們也和大家從幾個角度分析，為什么房子能比股市賺錢。

對比房地產，股票的回報率并不低

如果我們以2006到2016的十年維度來計算，萬得全A過去十年的年化回報率是11.5%。

如果我們以1990年12月A股的第一天交易算起，到今天所有股票平均的年化收益率是28%，遠遠超過巴菲特19%的年化收益率。基于復利效應的第八大奇跡，30年時間，這個組合將產生1000倍的回報率。

然而絕大多數人買股票，別說1000倍，就算10倍都很難賺到。而買房子的人，無論在什么階段都有很強的收益。

所以大家都覺得房地產市場是一個永遠向上的資產，股票市場卻是牛短熊長，不斷在吃人。

但是從這些數據中看，我們其實發現股票市場也是一個不斷向上的市場。即使以上海的房子看，過去10年的年化回報率也不會超過25%。我們把時間拉長，在全世界幾乎任何一個市場，股票市場的回報率都超過了房子。

我們拿香港來舉例子，大家都覺得香港房地產價格一路向上，但是從1996年到今天，年化收益率只有3.5%。即使用40年的周期看，香港房地產市場在這一輪大周期中造就了無數富豪，但是年化回報率頂多也就8%。

為什么買房子能比買股票賺得多呢？

我覺得有兩個決定性的因素：不擇時和杠桿。

由于大部分人買房子都有自主需求，即使買了好幾套房子，也不會因為短期的波動做交易，除非房地產進入了一個明顯的向下周期。

過去十年，中國房地產在2008和2011年都是表現很差的。我自己的房子是2011年買的，買完之后就經歷了整體10%的價格下跌。直到2014年才終于回到我購買的價格。但是因為不擇時，大部分都享受到了房地產周期向上帶來的投資收益。我們也很少很少碰到通過不斷交易，在房地產投資中賺大錢的人。

另一個是杠桿。我們即使用30%的首付比例看，房地產都能產生3倍的杠桿。所以，一旦有人在房地產賬面價值獲得3倍的收益率，加上3倍杠桿就是接近10倍回報率。

這也是許多人愿意投資房地產的一個原因。我一直和朋友們說一個“笑話”，上海丈母娘是全世界資產配置能力最強的人，基本上任何人要和上海女孩結婚，必須過丈母娘這一關，而上海丈母娘基本上只有一個要求：買婚房。

當初，許多男生是在心痛和爭論中把自己和父母所有的儲蓄都拿來買房，過了多少年后，這些人的投資獲得了幾倍甚至十倍的回報率。才發現，上海丈母娘對自己是真愛啊。

對股票投資的啟示

買股票長期看，就是賭國運。價值投資就是賺取企業和國家成長的錢。所以長期不擇時，并且暴露在風險之下，在投資中反而是一種理性的做法。

我之前做過測算，巴菲特從做投資開始到今天，標普年化回報率9%，巴菲特自己的組合在13%，然后加上1.6倍的杠桿，最終獲得了20%的年化回報率。巴菲特的十年賭局也驗證了他的觀點。在一個長期向上的市場中，對沖基金是大幅跑輸指數基金的，因為多頭暴露的風險不足。

而股票市場和期貨交易，外匯，賭博，賭球最大不同點在于，股票市場不是一個零和博弈。這也是投資和投機之間最大的差別。投資是賺取共贏的錢，而投機是賺取對方口袋里的錢。如果加上中間成本，零和博弈最終結果是絕大多數人虧錢。期貨市場，散戶三年的留存率百分之一不到。賭博市場，最大的贏家就是賭場。而賭球市場，扣掉抽水后，再牛的“懂球帝”也沒辦法保持賺錢。

所以，經濟基本面的增長是股票市場最核心的成長動力。在一個不斷增長的經濟體中，最簡單的投資策略就是不擇時，甚至滿倉，來獲取企業成長的錢。歷史上看，A股的平均年化收益率其實很高。克服人性的恐懼和貪婪，以平常心做投資，獲取企業的長期回報。

這樣看來，其實價值投資可以很簡單。