郁亮主導下的萬科開始狂奔：上半年擲1152億拿地，啟動并購模式金融
郁亮主導下的萬科，已然開始在城市配套服務商的道路上提速狂奔。而為了實現萬億級規模的生態系統，萬科當下也必須大力拓展住宅領域以外的業務版圖。
就在市場驚呼孫宏斌一系列眼花繚亂的并購時，剛剛更換掌舵人的萬科，則在半年內悄然完成了千億級的土地和股權并購。而下半年伊始，萬科又領銜國內財團發起了對物流巨頭普洛斯的并購案。
顯然，郁亮主導下的萬科，已然開始在城市配套服務商的道路上提速狂奔。而為了實現萬億級規模的生態系統，萬科當下也必須大力拓展住宅領域以外的業務版圖。
發力物流地產
2017年上半年的最后一天，執掌萬科33年的王石宣布退休，萬科正式進入“郁亮時代”。俗話說“新官上任三把火”，郁亮治下的萬科也迅速給市場帶來的驚喜。
7月14日，由萬科、普洛斯現任CEO梅志明、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯合組成的財團與普洛斯發布聯合公告稱，該財團與普洛斯董事會已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達成一致，交易收購單價為每股3.38新加坡元。如本次私有化能夠完成，交易總價約為159億新加坡元（約787億元人民幣），有望成為亞洲歷史上最大的私募股權并購。
在持股比例方面，萬科集團占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。
而根據7月17日晚萬科最新的公告顯示，收購平臺公司的董事會成員預計不多于11名董事，除一名董事將由厚樸、高瓴資本以及普洛斯管理層輪流指派作為主席外，其余10名董事，5家公司各擁有兩個席位。
公告還顯示，收購價相比普洛斯在2016年12月1日前12個月、6個月、3個月及1個月的按交易量計算的加權平均價格分別有81%、76%、72%及67%的溢價，相比普洛斯歷史上出現的最高收市價（出現在2013年10月24日及2013年11月15日）存在8%的溢價。2017年7月12日普洛斯的市值約為127億新加坡元。
雖然溢價率并不低，但市場對于萬科參與本次收購普遍持積極態度。
平安證券的研究報告指出，普洛斯為全球最大的物流地產運營商之一，根據戴德梁行的數據，普洛斯在中國運營物流地產建面超過2000萬平方米，排名國內第一，2015年市場份額達到55%。目前我國人均物流設施面積僅為美國的八分之一，其中現代物流設施占比僅3%，物流地產潛在發展空間廣闊。
興業證券房地產首席分析師閻常銘則指出，龍頭房企憑借資金優勢和戰略縱深體現出愈發強大的能力和潛力，有實力把握更多的市場機遇。相信萬科和普洛斯的整合，可以產生“1加1大于2”的協同效果。
萬科方面也表示，公司與普洛斯如成功聯姻，將產生強大的業務協同效應。一方面，萬科極強的開發建設經驗及資源優勢，能與普洛斯高效的物流倉儲網絡及卓越的管理能力將形成優勢互補。另一方面，雙方在客戶資源方面可形成協同。萬科于2016年聯合其他投資方收購印力集團96.55%的股權，加上自有的商業地產，萬科的商業地產規模在國內已排名前三。萬科整合印力集團之后的商業平臺聚集了豐富的客戶資源，未來有機會將其導入物流倉儲的客戶群當中；普洛斯的客戶以第三方物流公司、制造業企業、零售及電商企業等為主，未來也有機會與萬科商業開展更多的合作。
“2014年5月份，萬科借簽約河北廊坊項目宣布進軍物流地產，2015年聯手黑石， 成立萬科物流地產發展有限公司，引入黑石為物流地產注入金融元素，便于利用基金等手段實現物流地產運營的輕資產化。2017年上半年，萬科新增物流地產項目9個，對應建筑面積81萬平方米，物流地產拓展持續加速。本次參與普洛斯私有化，在擴大物流地產布局的同時，借助普洛斯的專業運營能力，有望實現物流地產板塊的跨越式發展。” 平安證券研究員楊侃稱。
截至2017年3月31日，普洛斯在中國、日本、美國和巴西的117個主要城市，擁有并管理約5492萬平方米的物流基礎設施，形成了一個服務于4000余家客戶的物流網絡。其中在中國的園區數量達到252個，入駐城市38個，物業總面積2870萬平方米，完工物業為1750萬平方米，市場份額超過第2到第10名的總和。根據萬科的公告顯示，普洛斯今年一季度的凈利潤7.94億美元，較去年同期的7.19億美元增長10.43%。
而除了物流地產的開發及運營，普洛斯的業務還涉及物流地產基金管理。對此，有業內人士指出，借助普洛斯的經驗，萬科的房地產金融化業務也將加速落地。
萬科董事會主席、首席執行官郁亮則表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措，有助于萬科在物流地產領域完善布局，進一步擴大影響力。
啟動并購模式
與此同時，萬科在核心業務的發展模式上也有所突破。
6月29日，萬科擊敗眾多對手，以551億元的總價，拿下了廣信房產資產包。其核心資產為廣州市區16宗可開發土地，對應權益可開發計容面積約211萬平方米，其中約98%位于荔灣區、越秀區，地理位置優越，配套完善，升值空間很大。
“雖然這個資產包總價很高，但其實拿地單價不到周邊主流樓盤售價的一半，能在核心區域拿下這么便宜的地，應該說是非常劃算的。并且這16宗可開發土地都在廣州市區，集中開發也可以降低各項成本。”有業內人士稱，“當然這些土地的開發難度也不小，需要接盤企業有非常強大的綜合開發能力，萬科肯定會與其他企業合作開發，但也可以借此進一步提升自己城市配套服務的水平”。
西南證券房地產分析師胡華如和王立洲指出，該資產包內的土地，盡管在規劃指標、開發進度等方面存在一定不確定性，但操作空間也相對比較大，地價可控性也比較強，或成為龍頭房企拿地的重要方式，補充土地儲備是當前龍頭房企的重要目標，下半年房企拿地或明顯超出預期。
易居研究院智庫研究總監嚴躍進也表示，在拍賣市場拿地愈發困難的情況下，萬科后續增加土地儲備可能更多的會采用并購等模式。
而在拿下廣信房產資產包后，萬科上半年拿地金額已達1152億元，超過碧桂園、保利、龍湖等企業位居行業第一。顯然，在自己的傳統地盤，萬科并不愿輕易失去行業老大的地位。
此外，在萬科內部的“賽馬機制”下，其也接連在房地產的上下游領域加速布局，甚至是全新的產業。據悉，除商業和物流地產外，萬科目前在長租公寓、家居裝修、滑雪場、教育等領域也已經形成了一定的產業規模。
上述業內人士認為，在郁亮計劃的萬億級生態系統中，如果這些新業務經過萬科的培育發展壯大，未來均可分拆上市，進而形成一個萬億級的萬科系上市集群，讓萬科從王石治下的“最大”真正的變成郁亮口中的“偉大”。
來源：證券日報
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